Продолжается подписка на наши издания! Вы не забыли подписаться?

Адвокатура, правоохранительная деятельность

Особенности работы адвоката по защите прав граждан при безвозмездном приобретении права собственности на жилье

Макаров С.Ю., к.ю.н., адвокат
Московская областная коллегия адвокатов,
Юридическая консультация "Адвокат недвижимости"

1. БЕЗВОЗМЕЗДНЫЕ ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ГРАЖДАНАМИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЬЕ

В сфере права собственности на жилье в нашей стране в последнее время произошли существенные изменения.

Согласно п. 2 ст. 8 Конституции Российской Федерации (далее по тексту — Конституции РФ) “в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности”. Эта конституционная норма находит свое развитие в ст. 212 Гражданского Кодекса РФ (далее по тексту — ГК РФ), согласно которой “в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований”.

В п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ установлено, что “в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях, предусмотренных п. 2 ст. 1 настоящего Кодекса”.

В отношении жилых помещений аналогичная норма предусмотрена ч. 3 ст. 6 Закона “Об основах федеральной жилищной политики”, согласно которой “частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации в местной администрации”.

Объектом права собственности в жилищной сфере является недвижимость. Согласно ч. 2 ст. 1 указанного Закона, под недвижимостью в жилищной сфере понимается “недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы”.

В ч. 3 ст. 1 Закона “Об основах федеральной жилищной политики” определяется жилищный фонд как “совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы — приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания”. В соответствии с ГК РФ в настоящее время существуют следующие виды жилищного фонда:

Согласно ч. 1 ст. 7 Закона “Об основах федеральной жилищной политики” частный жилищный фонд включает:

В соответствии с ч. 2 ст. 7 указанного Закона государственный жилищный фонд включает в себя:

Согласно ч. 3 ст. 7 Закона “Об основах федеральной жилищной политики”, муниципальный жилищный фонд — это фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

Субъектами права собственности, как это следует из п. 2 ст. 212 ГК РФ, являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования.

Общие основания приобретения права собственности, такие, как сделки, наследование, создание, предусмотрены в гл. 14 ГК РФ (ст. 218). Основания приобретения гражданами жилья в частную собственность конкретизируются в ст. 19 Закона “Об основах федеральной жилищной политики”, согласно которой граждане имеют право на приобретения жилья без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:

1) приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в т.ч. находящихся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении;
2) учреждений жилищного строительства, в т.ч. товариществ индивидуальных застройщиков;
3) участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;
4) купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;
5) приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.

Классифицировать основания возникновения права частной собственности граждан на жилье можно по нескольким критериям.

Прежде всего, таким критерием является участие жилых помещений на рынке жилья. По этому критерию возможно подразделение на следующие основания:

1) первичные, когда они впервые переходят в частную собственность граждан посредством приватизации или выплаты пая за квартиру в ЖК и ЖСК, а также жилищного строительства,
2) вторичные (производные), когда граждане приобретают жилые помещения, уже находящиеся до этого в частной собственности граждан, путем совершения различных гражданско-правовых сделок или в порядке их наследования.

Другим критерием классификации оснований возникновения права частной собственности граждан на жилье является их возмездность (безвозмездность). В соответствии с этим критерием приобретение жилых помещений гражданами путем совершения гражданско-правовых сделок (кроме дарения) и участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, а также индивидуального жилищного строительства является возмездным, а приобретение этих помещений в порядке их приватизации или наследования, в силу истечения срока приобретательной давности, а также посредством заключения договора дарения — безвозмездным.

Безвозмездные основания приобретения гражданами права собственности на жилье — приватизация, дарение, наследование и приобретательная давность — занимают особое место в системе отношений собственности. Объединенные признаком безвозмездности, эти основания приобретения права собственности на жилье имеют особое значение, как для граждан, так и для государства. В соответствии с п. 2 Указа Президента РФ № 431 от 29 марта 1996 года “О новом этапе реализации Государственной целевой программы “Жилище”, одной из главных задач нового этапа решения жилищной проблемы является “обеспечение возможности улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком…”. В связи с этим безвозмездное приобретение жилья является для многих граждан наиболее приемлемым, а зачастую и единственным способом улучшения жилищных условий. Отсюда вытекает важность государственного регулирования этих оснований, направленная на защиту прав граждан, приобретающих право собственности на жилье.

Однако правовое регулирование рассматриваемых оснований нередко отличается сложностью в силу необходимости соотношения норм различных правовых актов. Так, в Волгограде приватизация жилых помещений в коммунальных квартирах была разрешена еще в 1993 г. Однако это решение было принято малым Советом Волгоградского городского Совета народных депутатов в противоречие Закону “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” (то есть федеральному акту) до признания неконституционным запрета на подобную приватизацию, содержащуюся в последнем, вследствие чего являлось незаконным и было отменено.

Кроме того, нередко нужно принимать во внимание историю развития соответствующих институтов права с учетом всех изменений правового регулирования.

Из всех безвозмездных оснований приобретения гражданами права собственности на жилье наследование и дарение существовали в дореволюционном российском законодательстве и были реципированы советским гражданским правом.

Напротив, приватизация является совершенно новым институтом гражданского права России. Приватизация — это “правовой институт, относящийся к сфере правового регулирования права собственности и означающий прекращение права государственной собственности на определенное имущество и возникновение права частной собственности на это же имущество”. Иными словами, приватизация — это процесс перехода определенного имущества из государственной (и муниципальной) собственности в частную собственность физических и юридических лиц.

Правовым институтом, противоположным приватизации, является национализация — обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (ч. 3 п. 2 ст. 235 ГК РФ). Проведение национализации возможно только на основании закона о возмещении стоимости национализируемого имущества и причиненных убытков.

4 июля 1991 года был принят Закон “О приватизации жилищного фонда в РСФСР” (далее по тексту — Закон о приватизации), в ст. 1 которого приватизация жилья была определена как “бесплатная передача или продажа в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде”. При этом согласно ст. 12. Закона в первой редакции “размер бесплатно передаваемых в собственность граждан жилых помещений определяется Верховными Советами республик в составе РСФСР, Советами народных депутатов автономных областей, автономных округов, краевыми, областными, Московским и Ленинградским городскими Советами народных депутатов, но не менее 18 кв. метров общей площади на одного человека и дополнительно 9 кв. метров на семью с учетом потребительских качеств жилья”.

Таким образом, первоначально Законом предусматривалось проведение приватизации жилья в России на смешанной — возмездно-безвозмездной — основе.

Однако уже 12 декабря 1992 года в Закон о приватизации были внесены изменения, согласно которым приватизация жилья была определена как исключительно бесплатная передача жилых помещений гражданам.

На законодательном уровне приватизация находит свое закрепление в ст. 217 ГК РФ, согласно которой “имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества” (ч. 1 ст. 217).

В жилищной сфере таким законом является Закон о приватизации.

В Жилищном Кодексе РСФСР 1983 г. (далее по тексту — ЖК РСФСР) возможность приватизации предусмотрена ст. 54-1, введенной Законом 06 июля 1991 г. и озаглавленной “Приобретение гражданами занимаемых ими жилых помещений в собственность”. Согласно этой статье “граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую на условиях, установленных законодательством РСФСР и республик в составе РСФСР”.

Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года был вновь введен институт приобретательной давности в качестве одного из оснований возникновения (приобретения) права собственности. В п. 3 ст. 50 Основ было предусмотрено, что гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом не менее пятнадцати лет либо иным имуществом не менее пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.

В настоящее время возникновение права собственности в силу истечения срока приобретательной давности регулируется ст. 234 ГК РФ.

Использование гражданами правовой конструкции приобретательной давности, предусмотренной в настоящее время ГК РФ, и соответственно оказание при этом правовой помощи для ее реализации имеет некоторые сложности, обусловленные:

Изложенные положения имеют важнейшее значение, поскольку адвокату следует принимать во внимание историю развития законодательных норм, регулирующих данные правовые институты, для того чтобы учитывать при оказании помощи гражданам законодательство, действовавшее в соответствующие моменты.

2. ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ АДВОКАТА ПО ЗАЩИТЕ ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЬЯ

2.1. Основные принципы работы адвоката по делам, связанным с приватизацией жилья

С проблемами, возникающими при реализации прав граждан при оформлении приватизации, связано значительное число обращений граждан к адвокатам за юридической помощью.

Согласно ст. 1 Закона о приватизации в ныне действующей редакции “приватизация — бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений”.

Адвокату следует принимать во внимание основные принципы приватизации жилья, содержащиеся в данном определении:

Добровольность приватизации означает, с одной стороны, недопустимость какого-либо принуждения к ее осуществлению или отказа в ее проведении и, с другой стороны, необходимость согласия всех совместно проживающих (зарегистрированных по месту жительства) в этом жилом помещении на его приватизацию. Никто не может быть принужден к тому, чтобы стать собственником жилого помещения в порядке его приватизации. Во исполнение принципа добровольности каждый из граждан старше четырнадцати лет, имеющих право на проживание в данном жилом помещении, должен выразить свое отношение к его приватизации.

При этом возможны три варианта:

1) гражданин соглашается стать собственником (одним из собственников) жилого помещения;
2) гражданин отказывается от приобретения права собственности на жилое помещение, но дает согласие на приобретение права собственности другими гражданами, имеющими право на приватизацию (при их наличии);
3) гражданин отказывается от приобретения права собственности на жилое помещение и возражает против приобретения права собственности другими гражданами, имеющими право на приватизацию (при их наличии). В этом случае приватизация невозможна в соответствии с принципом добровольности.

Добровольность означает также то, что граждане, приобретающие право собственности на жилое помещение в порядке его приватизации, вправе самостоятельно выбрать вид частной собственности на это жилье. В соответствии с ч. 1 ст. 2 Закона о приватизации “жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних”.

За гражданами, не участвующими в приватизации занимаемого жилого помещения и выразившими согласие на приобретение в собственность жилого помещения другими проживающими с ними лицами, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность, в порядке приватизации, другого впоследствии полученного жилого помещения. Следовательно, отказ гражданина от права участия в приватизации занимаемого им жилого помещения не является реализацией этого права. Данное право может быть реализовано только путем приобретения права собственности жилье.

При реализации принципа добровольности приватизации жилья гражданам нередко требуется квалифицированная правовая помощь адвокатов. Важнейшие составляющие этого принципа представляют для граждан непростые правовые задачи:

1) добровольность согласия граждан на проведение приватизации жилья, и при проведении приватизации — 
2) свобода выбора гражданами вида частной собственности на приватизированное жилое помещение.

Особое значение имеют правовые последствия принятых решений (прежде всего последствия, связанные с реализацией прав и обязанностей собственников по владению, пользованию, распоряжению и содержанию приватизированного жилья, а также с перспективой наследования жилого помещения). При консультировании по данному вопросу необходимо, прежде всего, выяснять состав семьи, возможных наследников каждого из членов семьи, по возможности — уровень доходов и наследственные пожелания граждан, обратившихся за получением консультации. Помощь адвоката необходима для того, чтобы, оценив в полном объеме указанные и другие последствия, граждане могли принять такое решения в отношении проведения приватизации и выбора вида частной собственности, которое наилучшим образом соответствовало бы их целям.

Безвозмездность (бесплатность) — второй важнейший принцип приватизации — обеспечивается тем, что само жилое помещение полностью передается в собственность приватизирующих его граждан бесплатно.

Содержание однократности приватизации, являющейся третьим важнейшим принципом приватизации жилья, раскрывается в ст. 11 Закона о приватизации, согласно которой “каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз”. Следовательно, граждане, реализовавшие принадлежащее им право на бесплатное приобретение жилого помещения в порядке его приватизации, не имеют права воспользоваться этим правом еще раз.

Особое значение имеет разрешение возникающих по данному поводу споров в том случае, когда гражданин, приобретший право собственности на занимаемое жилое помещение, ранее уже приватизировал иное жилье.

Приобретение жилья в порядке его покупки в соответствии с Постановлением Совета Министров СССР № 1440 от 02 декабря 1988 года “О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда” или Постановлением Совета Министров РСФСР и ВЦСПС № 134 от 21 апреля 1989 года “Об утверждении Положения о продаже гражданам квартир в собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт” не является реализацией права на приватизацию жилья. Реализацией такого права признается только приобретение жилья в собственность в соответствии с Законом о приватизации.

Несовершеннолетние вправе реализовать принадлежащее им право на приватизацию жилья по достижении совершеннолетия. В соответствии с ч. 2 ст. 11 Закона о приватизации “несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия”.

Обусловлено это тем, что в настоящее время, согласно ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации, “в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением”. В результате внесения в Закон о приватизации в 1994 году данной нормы несовершеннолетние в настоящее время фактически становятся собственниками жилых помещений путем их приватизации принудительно, в обязательном порядке, в силу требования закона, без соблюдения принципа добровольности. Вследствие этого представляется обоснованным предоставление несовершеннолетним возможности по достижении совершеннолетия реализовать право на приватизацию жилья в полном объеме, с соблюдением всех принципов, установленных Законом о приватизации.

Согласно ч. 1 ст. 7 Закона о приватизации передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность. Данный договор подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.2. Оказание адвокатом юридической помощи по вопросам, связанным с определением жилых помещений, подлежащих приватизации

При рассмотрении вопросов приватизации жилья особенно важно правильно и четко определить ее объекты путем установления жилых помещений, приватизация которых предусмотрена действующим законодательством. Это необходимо адвокатам, в частности, для того, чтобы определить, является ли законным и обоснованным отказ в приватизации.

Согласно ч. 1 ст. 2 Закона о приватизации приобрести занимаемые жилые помещения в собственность в порядке их приватизации могут граждане, занимающие “жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений и предприятий (ведомственный фонд), по договору социального найма”. Таким образом, объектом приватизации жилья по ныне действующему законодательству являются жилые помещения государственного и муниципального жилищного фондов, занимаемые гражданами по договору социального найма.

В случае перехода государственных и муниципальных предприятий и учреждений в иную форму собственности либо их ликвидации вопрос о приватизации принадлежащего им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления жилищного фонда разрешается в соответствии со ст. 18 Закона о приватизации. Согласно данной норме “при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья”.

В качестве примера можно привести следующее судебное дело.

Дубенский районный народный суд Тульской области обоснованно удовлетворил иск К. к акционерному предприятию “Воскресенское” о приватизации жилья.

Отказывая в приватизации занимаемой К. квартиры, ответчик ссылался на то, что с июля 1991 г. совхоз “Воскресенский” был преобразован в акционерное предприятие (приватизирован) и, следовательно, по мнению ответчика, жилищный фонд совхоза также приватизирован акционерным обществом.

Суд обоснованно отверг этот довод ответчика, сославшись на ст. 18 Закона Российской Федерации о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (в редакции от 23 декабря 1992 г.) (…) Поскольку акционерное предприятие является правопреемником совхоза, жилищный фонд совхоза, находившийся в его полном хозяйственном ведении, мог быть передан ответчику только в полное хозяйственное ведение, а не в собственность.

Важно отметить, что в ч. 1 ст. 4 Закона о приватизации определены жилые помещения, не подлежащие приватизации.

В настоящее время не подлежат приватизации:

1) жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии;
2) жилые помещения в общежитиях;
3) жилые помещения в коммунальных квартирах. Постановлением Конституционного Суда РФ № 25-П от 03 ноября 1998 г. данный запрет признан не соответствующим Конституции РФ;
4) жилые помещения в домах закрытых военных городков;
5) служебные жилые помещения (за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных);
6) находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Следует особо подчеркнуть, что перечень таких помещений является закрытым. Закон о приватизации не предусматривает возможности установления ограничения или запрещения приватизации каких-либо видов жилых помещений иными нормативными актами, включая федеральные законы. Следовательно, адвокату необходимо принимать во внимание, что дополнение приведенного перечня иными нормативными актами Российской Федерации или ее субъектов является незаконным.

Приватизация жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков запрещена полностью, безусловно.

Напротив, приватизация жилых помещений в коммунальных квартирах, служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения при определенных условиях возможна. Одновременно с установлением перечня жилых помещений, не подлежащих приватизации, в ч. 2 ст. 4 Закона о приватизации указано: “собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений, коммунальных квартир и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения”.

Запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, сохраняется до настоящего времени.

В соответствии с абз. 21 Приказа Госстроя РФ от 31 декабря 1999 № 177 “Об утверждении методики по определению непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания” аварийное состояние здания — это “состояние здания, при котором его дальнейшая эксплуатация должна быть незамедлительно прекращена из-за невозможности обеспечения безопасного проживания в нем людей”. Согласно п. 1.2. указанной Методики “рассмотрение вопросов о непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания возлагается на межведомственные комиссии городских и иных поселений”.

При оказании соответствующей юридической помощи адвокату следует обратить внимание на то, что статус “жилого помещения, находящегося в аварийном состоянии” должен быть надлежащим образом установлен и оформлен документально.

Согласно п. 3.2. Методики, утвержденной указанным выше Приказом Госстроя РФ № 177 от 31 декабря 1999 года, “подготовка акта о признании жилого здания или жилого помещения непригодным для проживания производится межведомственными комиссиями городских и иных поселений в составе представителей: жилищной инспекции; собственника или организации (лица), занимающихся эксплуатацией, ремонтом и содержанием жилищного фонда; районного или городского архитектора; бюро технической инвентаризации; санитарного надзора; управления пожарного надзора; представителя газового надзора, а также, в случае необходимости, технических экспертов”. В п. 3.3. Методики отмечено, что межведомственная комиссия должна осуществлять свою работу на основании заявления собственника или нанимателя жилого здания или жилого помещения, заявления граждан или организаций, по запросам и представлениям органов надзора, суда и прокуратуры, жилищной инспекции, направленном в органы местного самоуправления. При вынесении по итогам рассмотрения межведомственной комиссией соответствующего решения о признании жилого помещения непригодным для проживания оно оформляется актом об отнесении здания или жилого помещения к категории непригодного к проживанию. Данное решение о признании жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания, независимо от формы собственности, согласно п. 3.6. Методики подлежит утверждению органами местного самоуправления.

Таким образом, запрет приватизации жилого помещения по причине его аварийного состояния является законным только в том случае, когда соответствующее решение о невозможности обеспечения безопасного проживания в нем людей принято межведомственной комиссией населенного пункта и утверждено органами местного самоуправления. При несоблюдении данных условий отказ является незаконным (даже если жилое помещение фактически непригодно для проживания) и может быть обжалован в суд.

Аналогичным образом до сих пор сохраняется запрет на приватизацию жилых помещений в общежитиях.

В соответствии с п. 2 Примерного Положения об общежитиях, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР № 328 от 11 августа 1988 г., общежитиями являются жилые помещения, предназначенные для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы. Вследствие этого проживание в общежитиях по определению является временным. Жилье предоставляется по решению администрации объединения, предприятия, учреждения, организации или учебного заведения, в ведении которого находится общежитие. На основании принятого решения администрацией выдается ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме. Договор найма при этом не заключается. Следовательно, жилые помещения в общежитиях не подлежат приватизации, т.к. не относятся к жилым помещениям государственного и (или) муниципального жилищного фонда, занимаемым гражданами на основании договора найма.

Таким образом, адвокату нужно принимать во внимание, что отказ в приватизации жилого помещения в общежитии является законным — но только при условии, что статус общежития придан жилому помещению в установленном порядке. Согласно п. 4 указанного выше Примерного Положения об общежитиях “жилые дома, предназначенные под общежития, регистрируются в качестве общежитий в исполнительном комитете районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов”. Кроме того, в п. 3 Примерного Положения об общежитиях предусмотрено: “переоборудование жилого дома под общежитие производится по решению исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов”. Следовательно, статус общежития должен быть придан жилому дому (жилому помещению) соответствующим решением муниципальных органов, и при отсутствии такого решения отказ в приватизации жилого помещения является незаконным.

Также адвокату следует исследовать обстоятельства придания жилому помещению статуса общежития. В соответствии с ч. 2 п. 3 Примерного положения об общежитиях “не допускается использование под общежития жилых помещений в жилых домах, предназначенных для постоянного проживания, пользование которыми осуществляется по договору найма жилого помещения”. Если решение о переоборудовании жилого помещения под общежитие было произведено с нарушением данной нормы, то такое решение может быть обжаловано в суд. При этом отмена решения устраняет препятствия для приватизации жилого помещения.

В закрытых военных городках приватизация жилья прямо запрещена, несмотря на то, что данное жилье относится к государственному жилищному фонду (ведомственному жилищному фонду Министерства обороны Российской Федерации).

В соответствии с абз. 9 п. 1 ст. 15 Федерального закона “О статусе военнослужащих” к закрытым военным городкам относятся расположенные в населенных пунктах военные городки воинских частей, имеющие систему пропусков, а также отдельные обособленные военные городки воинских частей, расположенные вне населенных пунктов. Перечни закрытых военных городков утверждаются Правительством Российской Федерации по представлению Министерства обороны Российской Федерации либо иного федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба.

Однако “в настоящее время временно действует приказ Министра обороны СССР от 23 декабря 1980 г. № 363, которым утверждать перечни закрытых и обособленных военных городков, находящихся на территории округа, флота независимо от подчиненности воинских частей, размещенных в таких городках, имеет право командующий войсками округа (флота)”. Соответственно, в настоящее время есть противоречие между Законом “О статусе военнослужащих” и применяемым подзаконным актом. В соответствующих случаях адвокат может настаивать на применении норм Закона “О статусе военнослужащих” как акта, имеющего, несомненно, большую юридическую силу.

Вопрос о конституционности запрета приватизации жилых помещений в закрытых военных городках был предметом рассмотрения Конституционного Суда Российской Федерации. С требованием проверить конституционность, в частности, положения части первой ст. 4 Закона РСФСР от 4 июля 1991 года “О приватизации жилищного фонда в РСФСР”, согласно которой не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в домах закрытых военных городков, неоднократно обращался в Конституционный Суд Российской Федерации гражданин В.Э. Шефер. По его мнению, содержащаяся в оспариваемых положениях норма, не допускающая приватизацию жилых помещений, находящихся в домах закрытых военных городков, лишает гражданина, проживающего в таком городке, права на приватизацию жилья в государственном и муниципальном жилищном фонде и тем самым противоречит ст. 6 (ч. 2) и ст. 19 (ч. 2) Конституции РФ.

Поскольку конституционные права Шефера В.Э. оспариваемыми положениями Закона о приватизации нарушены не были, Конституционный Суд РФ определил отказать в принятии к рассмотрению его жалобы как не являющейся допустимой в соответствии с требованиями Федерального конституционного закона “О Конституционном Суде Российской Федерации”.

В судебной практике положение о запрещении приватизации жилых помещений в закрытых военных городках также было поддержано.

Беднарский обратился в суд с жалобой на действия начальника Хабаровской квартирно-эксплуатационной части (КЭЧ) и о признании отказа в приватизации жилого помещения необоснованным. Он сослался на то, что как военнослужащий в апреле 1985 года получил двухкомнатную квартиру в г. Хабаровске. В 1990 году из армии уволен. В декабре 1992 года обратился в Хабаровскую КЭЧ с заявлением о приватизации квартиры, однако ему было отказано со ссылкой на то, что квартира находится в закрытом военном городке.

Беднарский, считая, что военный городок не соответствует статусу закрытого военного городка, просил признать отказ в приватизации квартиры необоснованным.

Решением суда первой инстанции (оставленным без изменения судами кассационной и надзорной инстанций) жалоба Беднарского удовлетворена, отказ начальника Хабаровской КЭЧ в приватизации квартиры признан недействительным.

Судебная Коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 29 сентября 1995 г. удовлетворила протест заместителя Генерального прокурора РФ об отмене названных судебных постановлений по следующим основаниям. Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции исходили из того, что военный городок, в доме которого находится квартира Беднарского, не относится к числу закрытых, поскольку отсутствует пропускная система, на их территории находятся организации общегражданского значения. Президиум краевого суда, кроме того, указал, что перечень закрытых военных городков утвержден командующим Дальневосточного военного округа после увольнения Беднарского; вопрос об отселении из городка лиц, утративших связь с Министерством обороны, не решается.

Суд не дал оценки тому, что, согласно имеющейся в деле выписке из перечня закрытых и обособленных военных городков, указанный военный городок был включен в перечень закрытых военных городков 5 сентября 1993 года. Суд не установил, включался ли ранее этот военный городок в перечень закрытых военных городков и с какого времени он имеет такой статус. Из сообщения Главного управления по надзору за исполнением законов в Вооруженных силах Генеральной прокуратуры Российской Федерации от 23 сентября 1994 года видно, что этот городок являлся закрытым и ранее.

Однако суд удовлетворил жалобу Беднарского, ссылаясь на то, что военный городок не отвечает требованиям закрытого городка, при этом основывался на объяснениях заявителя, не проверив надлежаще обстоятельства дела. Между тем правовой статус военного городка определяется не только внешними признаками, но и правовыми актами, изданными компетентным органами.

Как видно из кассационной жалобы КЭЧ, территория военного городка ограничена забором, имеет контрольно-пропускной пункт. Суд не учел, что ненадлежащее состояние технических средств и недостатки в организации пропускного режима сами по себе не могут свидетельствовать об отсутствии статуса закрытого военного городка.

Однако принципиально иные ситуации возникали при приватизации жилых помещений, относящихся к фонду Министерства Обороны Российской Федерации, но расположенных вне пределов закрытых военных городков. Их приватизация была возможна всегда, т.к. в целом жилищный фонд Министерства Обороны, как указывалось выше — это ведомственный государственный жилищный фонд, подлежащий приватизации в соответствии со ст. 2 Закона.

Такое положение нашло свое подтверждение и в судебной практике.

Так, например, Ачинский городской народный суд Красноярского края по иску войсковой части к Ч. признал недействительной приватизацию занимаемой ответчиком квартиры, сославшись на то, что Ч. не обратился за разрешением на приватизацию в жилищную комиссию войсковой части, а также на то, что при переводе военнослужащих в другое место службы занимаемая жилая площадь освобождается и подлежит заселению военнослужащими и их семьями. Между тем, согласно Закону о приватизации жилищный фонд Министерства обороны РФ как ведомственный жилищный фонд может быть приватизирован проживающими в нем гражданами, кроме жилых помещений в закрытых военных городках. Квартира, по поводу которой возник спор, не находится в таком закрытом городке.

Как отмечено в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ “О некоторых вопросах, возникших при рассмотрении судами дел, связанных с приватизацией гражданами жилых помещений”, “среди изученных дел, возникших в связи с отказом в приватизации жилых помещений, относящихся к жилищному фонду Министерства обороны, рассмотренных, например, судами Приморского края, войсковыми частями выдвигались следующие мотивы отказа: “мало прослужил в армии”, “не отработан механизм приватизации”, “в связи с отсутствием жилого фонда”. Все они обоснованно были признаны судами незаконными”.

При этом адвокату важно различать правовой статус закрытых военных городков (ЗВГ) и закрытых административно-территориальных образований (ЗАТО). В отличие от ЗВГ в ЗАТО приватизация жилья возможна, но при этом имеет некоторые особенности.

Согласно п. 1 ст. 8 Закона “О закрытом административно-территориальном образовании” “к участию в приватизации недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью и находящегося на территории закрытого административно-территориального образования, и совершению сделок с ним допускаются граждане Российской Федерации, постоянно проживающие на данной территории, и юридические лица, расположенные и зарегистрированные на данной территории”.

В соответствии с п. 2 ст. 8 данного Закона “участие граждан и юридических лиц, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, в совершении сделок, предусмотренных этим пунктом, допускается по решению органов местного самоуправления закрытого административно-территориального образования, согласованному с органами государственной власти субъектов Российской Федерации и федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся предприятия и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование”.

То, что возможна приватизация именно жилых помещений, подтверждается в п. 3 ст. 8 данного Закона, согласно которому “граждане, приватизировавшие занимаемые ими жилые помещения, и собственники жилых домов, находящихся на территории закрытого административно-территориального образования, вправе продавать, сдавать в аренду эти помещения и дома и совершать с ними иные сделки с гражданами, постоянно проживающими или работающими на территории закрытого административно-территориального образования, или юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на данной территории, а также с гражданами Российской Федерации, получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования”.

Судебные органы при разрешении споров, связанных с приватизацией жилых помещений, не всегда правильно определяют правовой статус населенных пунктов, в которых находятся жилые помещения, приватизация которых вызывает спор. “Так, удовлетворяя жалобы К., И., Б., Е. на отказ Щелковской КЭЧ в приватизации квартир в Новом городке Щелковского района, в г. Щелково-3, суд неправомерно руководствовался Законом РФ “О закрытом административно-территориальном образовании” (…) В соответствии со ст. 8 этого Закона разрешена приватизация жилья в ЗАТО и установлен ее порядок. Из материалов дел следует, что Новый городок и г. Щелково-3 являются закрытыми военными городками, перечень которых утвержден командующим Московского военного округа в сентябре 1994 г. Судом не учтено, что по правовому статусу закрытые военные городки, в том числе вышеуказанные, к ЗАТО не относятся. Более того, ст. 4 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” приватизация жилых помещений в закрытых военных городках запрещена, что обусловлено целевым назначением жилой площади в военных городках”.

Наиболее существенные особенности есть в приватизации коммунальных квартир и служебных жилых помещений.

По общему правилу, закрепленному в ч. 1 ст. 4 Закона о приватизации, служебные жилые помещения (за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, приравненных к ним) не подлежат приватизации. Это обусловлено их спецификой, поскольку служебные жилые помещения, согласно ч. 1 ст. 101 ЖК РСФСР, “предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него”.

Однако запрет на приватизацию действует только в том случае, если статус служебного придан этому жилому помещению в установленном порядке. В связи с этим при обращении граждан за оказанием правовой помощи при отказе в приватизации жилья по мотиву наличия у него статуса служебного жилого помещения адвокату необходимо уточнять, соблюден ли порядок перевода жилых помещений в разряд служебных. Согласно ч. 1 ст. 101 ЖК РСФСР “жилое помещение включается в число служебных решением исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов”. Следовательно, органами местного самоуправления должно быть принято соответствующее решение. При отсутствии такого решения отказ в приватизации жилого помещения в связи с тем, что оно является служебным, незаконен.

Кроме того, в нормативных актах о приватизации, как было указано выше, установлено, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений (ч. 2 ст. 4 Закона о приватизации).

Жилые помещения совхозов и других сельскохозяйственных предприятий в соответствии со ст. 4 Закона подлежат приватизации на общих основаниях вне зависимости от согласия собственников этих помещений.

На это обстоятельство указал Верховный Суд РФ, оставляя в силе решение Конаковского городского народного суда Тверской области об удовлетворении иска супругов Глазыриных к совхозу “Ручьевской”.

Супруги Глазырины обратились в суд с иском к совхозу “Ручьевской” о заключении договора приватизации занимаемого ими жилого помещения, состоявшего из отдельного жилого дома, принадлежавшего совхозу, ссылаясь на то, что ответчик необоснованно отказал в заключении договора о передаче в собственность жилого помещения. Решением Конаковского городского народного суда Тверской области иск был удовлетворен. Определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда решение суда было отменено и дело направлено на новое рассмотрение. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворен протест заместителя председателя Верховного Суда РФ об отмене определения кассационной инстанции и оставлении в силе решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

По мнению кассационной инстанции, отменившей решение суда первой инстанции и направившей дело на новое рассмотрение, народный суд, удовлетворяя требование Глазыриных, не учел, что ст. 4 Закона о приватизации предоставляет право предприятиям, учреждениям учитывать мнение коллектива при разрешении вопросов о приватизации служебных жилых помещений, и оставил этот вопрос без внимания.

В надзорной жалобе, подготовленной адвокатом супругов Глазыриных, было указано, что ссылка в определении областного суда на указанное требование ч. 2 ст. 4 Закона о приватизации не может служить основанием для признания решения суда неправильным, поскольку данное требование закона на служебные жилые помещения совхозов не распространяется.

С учетом установленных данных и требований закона народный суд обоснованно обязал администрацию совхоза заключить с истцами Глазыриными договор о приватизации занимаемого ими жилья, так как по делу не установлено никаких обстоятельств, свидетельствующих о невозможности приватизации истцами жилья.

История приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах (квартирах коммунального заселения) более сложна и неоднозначна, нежели история приватизации служебных жилых помещений.

В первоначальной редакции ч. 1 ст. 4 Закона о приватизации было указано: “не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в (…) коммунальных квартирах…”. Однако далее, в ч. 2 ст. 4 Закона, было закреплено правило: “местные Советы народных, депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллективов принимать решения о приватизации (…) коммунальных квартир”. Следовательно, приватизация коммунальных квартир могла быть осуществлена, но только по решению местных органов власти, предприятий и учреждений.

В настоящее время приватизация жилых помещений в коммунальных квартирах (квартирах коммунального заселения) может осуществляться гражданами, занимающими эти помещения, в общем порядке. Получение разрешения собственника жилищного фонда, к которому относится приватизируемое жилое помещение, а также согласия нанимателей других жилых помещений в этой квартире не требуется.

Однако на федеральном уровне порядок приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах до сих пор не установлен, и приватизация жилых помещений в коммунальных квартирах осуществляется на основании нормативных актов субъектов Российской Федерации.

Представляется, что коллизия между двумя законами — “О приватизации жилищного фонда в РСФСР” и “О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов” — должна быть разрешена в пользу Закона о приватизации. В п. 1 ст. 4 этого Закона содержится закрытый перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации. Жилые помещения в специализированных домах и иные жилые помещения муниципального жилищного фонда социального использования для граждан пожилого возраста и инвалидов не включены в этот перечень. Следовательно, запрет на их приватизацию, установленный Федеральным законом “О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов”, должен быть отменен. До внесения соответствующих изменений в федеральное законодательство отказы в приватизации этих жилых помещений должны обжаловаться в судах как противоречащие Закону о приватизации.

Однако уже в 2000 году Конституционный Суд РФ признал неконституционным еще один запрет на приватизацию жилья, установленный федеральным законодательством.

В Законе “Об образовании”, Федеральном законе “О высшем и послевузовском профессиональном образовании” и Федеральном законе “О сохранении статуса государственных и муниципальных образовательных учреждений и моратории на их приватизацию” были введены ограничения приватизации некоторых жилых помещений.

В п. 13 ст. 39 Закона “Об образовании” предусмотрено, что “государственные и муниципальные образовательные учреждения, закрепленные за ними на праве оперативного управления или находящиеся в их самостоятельном распоряжении объекты производственной и социальной инфраструктуры, в том числе жилые помещения, расположенные в зданиях учебного, производственного, социального, культурного назначения и в сельской местности, общежития, а также клинические базы учреждений медицинского образования, находящиеся в оперативном управлении образовательных учреждений или в ином ведении, приватизации (разгосударствлению) не подлежат”.

В ст. 1 Федерального закона “О сохранении статуса государственных и муниципальных образовательных учреждений и моратории на их приватизацию” установлено: “в целях сохранения системы государственного образования и обеспечения государственных гарантий на получение гражданами Российской Федерации доступного и бесплатного образования ввести мораторий на приватизацию государственных и муниципальных образовательных учреждений всех типов, включая объекты их производственной и социальной инфраструктуры, в том числе: (…) жилые помещения, располагающиеся в учебных корпусах, составляющих единый архитектурный ансамбль; жилые помещения в домах, находящихся в сельской местности”.

В п. 7 ст. 27 Федерального закона “О высшем и послевузовском профессиональном образовании” определено: “государственные, муниципальные высшие учебные заведения, закрепленные за ними на правах оперативного управления либо находящиеся в их собственности или в самостоятельном распоряжении объекты производственной и социальной инфраструктуры, в том числе жилые помещения, расположенные в зданиях учебного, производственного, социального, культурного назначения, а также жилые помещения, расположенные в сельской местности, общежития, клинические базы образовательных учреждений медицинского образования, находящиеся в оперативном управлении образовательных учреждений или в ином ведении, в том числе во владении, пользовании и (или) распоряжении, другие предприятия, учреждения и организации, действующие в системе высшего и послевузовского профессионального образования, приватизации (разгосударствлению) не подлежат”.

Конституционность изложенных ограничений стала предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ по запросам Майнского районного суда Ульяновской области, а также по жалобам граждан Е.Е. Насоновой и Н.П. Ярушкиной.

Постановлением Конституционного Суда РФ № 13-П от 24 октября 2000 года признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2) и 55 (части 2 и 3) изложенные нормы указанных Законов в части, содержащей запрет на приватизацию расположенных в сельской местности жилых помещений, которые закреплены за государственными и муниципальными образовательными учреждениями, а также высшими учебными заведениями. Обоснованием такого решения Конституционного Суда РФ стало то, что установление запрета применительно к расположению жилья в сельской местности нарушает конституционный принцип равенства всех граждан независимо от каких бы то ни было обстоятельств, в том числе — независимо от места жительства. Поэтому нельзя ограничивать право граждан, проживающих в сельской местности, на приватизацию занимаемых ими жилых помещений по сравнению с гражданами, проживающими в городах.

Кроме того, введение такого ограничения после вступления в силу Закона о приватизации нарушает права граждан, ранее имевших право приватизировать занимаемые жилые помещения, но не воспользовавшихся этим правом до введения этого ограничения.

Указанные нормы утратили силу и не подлежат применению.

Таковы предусмотренные законом ограничения жилых помещений, подлежащих приватизации.

Однако приведенные примеры свидетельствуют о том, что нередко отказ в приватизации бывает необоснованным. В связи с этим адвокатам при оказании юридической помощи гражданам, получившим отказ в приватизации занимаемого жилого помещения, целесообразно, прежде всего, рекомендовать гражданам требовать предоставления им отказа в письменной форме. Далее следует:

При этом адвокат может на основании ст. 15 Положения об адвокатуре через юридическую консультацию запросить в уполномоченных государственных и муниципальных органах документы о статусе соответствующего жилого помещения. Данные органы обязаны предоставить требуемую информацию. В случае, когда из истребованных таким образом документов следует, что жилое помещение не относится к жилым помещениям, приватизация которых запрещена, в целях оптимизации и ускорения оказания действенной юридической помощи целесообразно от имени граждан направить в соответствующие органы, предприятия и учреждения, отказавшие в приватизации жилья, обоснованное письменное требование об устранении допущенных нарушений закона. В случае удовлетворения данного требования отпадает необходимость судебного разбирательства.

2.3. Оказание адвокатом юридической помощи по вопросам, связанным с определением круга лиц, имеющих право на приватизацию жилых помещений

При оказании юридической помощи по вопросам приватизации жилых помещений важно определить ее субъектов — лиц, которые имеют право на бесплатное получение занимаемых ими жилых помещений.

Как отмечалось ранее, согласно ч. 1 ст. 2 Закона о приватизации приватизировать занимаемые жилые помещения могут “граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений и предприятий (ведомственный фонд), по договору социального найма”.

Следовательно, с учетом современного законодательного регулирования договоров найма и аренды субъектами приватизация жилья являются граждане России, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде по договору найма.

При этом важнейшее значение имеет регистрация граждан в занимаемом ими жилом помещении по месту жительства. При осуществлении приватизации они имеют право приобрести право собственности на занимаемое жилое помещение либо отказаться от его приобретения.

Особого внимания требует правильное определение круга лиц, согласие которых необходимо для проведения приватизации жилого помещения. Сложными являются случаи, когда лицо перестает быть членом семьи, но сохраняет право на жилую площадь, и получение согласия данного лица также необходимо. При нарушении этого требования договор передачи может быть признан недействительным.

Подобные дела уже были в судебной практике. В частности, это дело по иску Казимирова к администрации г. Элисты и его бывшей супруге Казимировой о признании недействительным договора на передачу квартиры в собственность Казимировой.

Истец ссылался на то, что приватизация была проведена без его согласия, с нарушением его интересов. Ответчица дала неправильные сведения в комитет по приватизации, не включив его в состав семьи. По словам истца, он состоял в браке с Казимировой с 1985 года, имеет дочь от этого брака. Решением исполкома Элистинского городского Совета народных депутатов от 05 сентября 1990 года Казимировой на семью из 4 человек: она, муж (Казимиров), две дочери — была предоставлена трехкомнатная квартира площадью 40,38 кв. м. Решением Элистинского городского народного суда от 10 декабря 1992 года брак между Казимировыми был расторгнут. Поскольку расторжение брака не лишало права на жилую площадь, о которой возник спор, приватизация квартиры не могла быть проведена без его согласия, истец просил об удовлетворении иска.

Ответчица иск не признала, ссылаясь на то, что Казимиров не проживал с семьей, в ноябре 1992 года забрал из квартиры все свои вещи, поэтому его согласия на приватизацию квартиры не требовалось.

Представитель администрации г. Элисты пояснила, что, поскольку Казимиров был указан в ордере как член семьи, при приватизации квартиры следовало выяснить, имеется ли его согласие на приватизацию, либо потребовать решение суда об утрате им права на жилую площадь.

Решением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия иск удовлетворен.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 21 июня 1993 года решение оставила без изменения, указав следующее. (…)

Из объяснений сторон, показаний свидетелей видно, что Казимиров был включен в ордер на получение квартиры, вселился в нее с семьей и пользовался этой жилой площадью.

Казимиров перестал проживать в квартире, о которой возник спор, в связи с тем, что в семье сложились неприязненные отношения, от жилой площади не отказывался, при подаче заявления о расторжении брака в ноябре 1992 года ставил вопрос о разделе жилой площади, право на квартиру не утратил.

При таких данных суд пришел к обоснованному выводу о том, что на приватизацию квартиры требовалось согласие Казимирова и договор на передачу квартиры в собственность Казимировой следует признать недействительным, поскольку не имелось согласия бывшего мужа на приватизацию квартиры.

Особенно важна защита интересов несовершеннолетних граждан, проживающих в приватизируемой квартире.

С этой целью в 1994 году в Закон о приватизации были внесены существенные дополнения. Согласно им, жилые помещения при приватизации передаются в общую собственность (долевую или совместную) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в т.ч. несовершеннолетних.

Изменения в Закон о приватизации урегулировали также статус жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние.

Согласно ч. ч. 2 и 3 ст. 2 Закона о приватизации “жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства. В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства”.

Согласно ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации, “в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением”. Эта норма имеет особенно важное значение, поскольку несовершеннолетние дети в случае раздельного проживания родителей могут проживать с любым из родителей — это является их неотъемлемым правом в соответствии с семейным законодательством. Однако данное право не всегда учитывается при оформлении приватизации жилья.

Проиллюстрировать это можно следующим примером из судебной практики.

Мольников В. — наниматель двухкомнатной квартиры в г. Ульяновске — проживал в ней вместе с женой Мольниковой Т. и тремя несовершеннолетними детьми Калмыковой, Мольниковой Ю. и Мольниковой Е. (все были прописаны в этом жилом помещении; далее — несовершеннолетние дети). 22 мая 1995 года Мольникова Т. вместе с детьми выписалась из этой квартиры. 11 августа 1995 года Мольников В. подал в комитет по управлению имуществом г. Ульяновска заявление о срочной приватизации квартиры. 17 августа 1995 года с ним был заключен договор приватизации, согласно которому Мольников В. стал единственным собственником упомянутой квартиры. 21 сентября 1995 года Мольников В. указанную квартиру продал Веселовой за 54 млн. рублей, а 27 октября 1995 года Мольникова Т. за счет этих денег приобрела в с. Поповка Майнского района за 10 млн. рублей непригодный для проживания дом. (…)

Прокурор Заволжского района г. Ульяновска обратился в суд в интересах несовершеннолетних детей с иском к Мольникову В., Мольниковой Т., Веселовой С. и Веселовой Т., комитету по управлению имуществом г. Ульяновска о признании за несовершеннолетними детьми права на жилое помещение, о признании недействительным договоров приватизации и купли-продажи этой двухкомнатной квартиры и выселении Веселовой С. из нее.

Решением Заволжского районного суда г. Ульяновска (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам и президиумом Ульяновского областного суда) в удовлетворении исковых требований прокурора отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 17 августа 1998 года удовлетворила протест Заместителя Генерального прокурора РФ об отмене судебных постановлений, указав следующее.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд исходил из того, что несовершеннолетние дети не должны были быть включены в договор приватизации квартиры, так как на момент приватизации уже не имели права на данное жилое помещение, поскольку еще в мае 1995 года мать детей– Мольникова Т. — выписала их из квартиры и выехала с ними в с. Поповка Майнского района.

Как видно из материалов дела, спорная квартира являлась для несовершеннолетних детей единственным постоянным местом жительства.

После выписки детей из упомянутой квартиры, которая была произведена матерью в нарушение их интересов, они не приобрели другого постоянного жилья, вследствие чего следует признать, что местом жительства детей продолжало оставаться место жительства их отца Мольникова В. — двухкомнатная квартира.

Ссылка же судебных инстанций на справку Поповской сельской администрации о том, что Мольникова Т. на момент приватизации спорной квартиры имела в с. Поповка трехкомнатную квартиру, необоснованна, так как из материалов дела видно, что до приобретения в октябре 1995 года ветхого дома Мольникова Т. в с. Поповка никакого жилья не имела. При таких обстоятельствах вывод суда о том, что несовершеннолетние дети на момент приватизации квартиры в августе 1995 года уже утратили право на данное жилое помещение и, следовательно, не должны были быть включены в договор приватизации в качестве собственников квартиры, не основан на законе.

Кроме того, при приватизации комитетом по управлению имуществом г. Ульяновска не было получено разрешения органов опеки и попечительства, однако суд не дал оценки этому обстоятельству.

Необоснованным является и вывод суда о том, что для заключения Мольниковым В. договора купли-продажи квартиры не требовалось согласия органов опеки и попечительства. Поскольку несовершеннолетние дети на момент приватизации имели равное с Мольниковым В. право на квартиру, он мог производить ее отчуждение лишь с согласия органов опеки и попечительства. Довод судебных инстанций о том, что права детей продажей квартиры не нарушены, поскольку на вырученные деньги Мольниковы приобрели жилой дом в с. Поповка, необоснован. Как видно из материалов этого гражданского дела, а также дела по иску прокурора Майнского района к Мольникову В. и Мольниковой Т. о лишении родительских прав, данный жилой дом — ветхий и непригоден для проживания.

Данный судебный пример наилучшим образом иллюстрирует главные аспекты, которые должен учитывать адвокат при оказании юридической помощи в ситуациях, связанных с приватизацией жилых помещений, в которых проживали несовершеннолетние:

1) сохранение за несовершеннолетними права на жилое помещение даже после снятия их с регистрационного учета по месту жительства (выписки) из этого помещения в случаях, когда они не приобрели право постоянного пользования другим жилым помещениям;
2) необходимость получения согласия органов опеки и попечительства на совершение любых сделок в отношении жилых помещений, на которые имеют права несовершеннолетние.

Как показывает практика, разъяснение изложенных положений, касающихся особенностей приватизации жилых помещений с учетом прав несовершеннолетних граждан, является одним из основных направлений консультирования адвокатами граждан. Правильное применение указанных требований закона имеет исключительно важное значение, поскольку последствием их несоблюдения является недействительность (ничтожность) сделки по приватизации жилья как не соответствующей закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ) и применение последствий недействительности ничтожной сделки (так называемой “деприватизация” жилья).

Как уже отмечалось ранее, важным правом несовершеннолетних, ставших собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, является возможность еще раз приватизировать жилое помещение.

2.4. Оказание адвокатом юридической помощи гражданам при оформлении приватизации жилья

Порядок проведения и документального оформления приватизации жилых помещений и органы, осуществляющие ее, четко установлены в Законе о приватизации.

Согласно ст. 6 Закона о приватизации передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется:

В ст. 7 Закона о приватизации установлено, что передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность. Нотариального удостоверения договора передачи не требуется.

Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в органах юстиции, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 8 Закона о приватизации решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке.

В судебной практике нередки случаи рассмотрения дел, связанных с невозможностью приватизации занимаемого гражданами жилого помещение. Проиллюстрировать это можно следующим судебным делом.

Ларина обратилась в суд с иском к управлению народного образования Южного административного округа г. Москвы о приватизации жилого дома. Она сослалась на то, что в данном доме она проживает на правах нанимателя с 1933 года и намерена его приватизировать, но ответчик, на балансе которого находится домовладение, ей в этом отказал.

Московский городской суд, принявший дело к своему рассмотрению по первой инстанции, признал незаконным отказ Лариной в приватизации жилого дома.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ по кассационной жалобе управления народного образования Южного округа г. Москвы 19 февраля 1993 г. решение суда отменила по следующим основаниям.

Признавая за истицей право на приобретение в собственность всего дома, суд указал, что он является одноквартирным жилым домом индивидуального жилищного фонда и что истица в нем прописана и проживает одна.

Между тем эти выводы опровергаются имеющимися в материалах дела: техническим паспортом и поэтажным планом строения, заявлением Лариной, справкой управления народного образования, показаниями свидетелей Старковского, Константинова и др. Согласно этим данным, дом состоит из нескольких квартир с отдельными входами, его общая полезная площадь составляет 178,4 кв. м и, кроме Лариной, в нем постоянно проживало несколько семей.

Однако какое конкретно жилое помещение занимала в установленном законом порядке истица, суд не выяснил, соответствующие на этот счет данные не истребовал и, более того, необоснованно отказал в удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства о приобщении к материалам дела домовой книги и вызове в суд в качестве свидетелей ранее проживавших в доме нанимателей.

Опровергая доводы ответчика о принадлежности занимаемой Лариной жилой площади к числу служебных, суд указал, что такого решения исполкомом не выносилось. Однако, в нарушение требований ст. ст. 194, 197 ГПК РСФСР, суд на конкретные доказательства не сослался и к материалам дела их не приобщил.

В подтверждение вывода о принадлежности дома, в котором проживает истица, к индивидуальному жилищному фонду суд сослался лишь на копию технического паспорта, составленного бюро технической инвентаризации в 1989 году, причем без указания собственника (владельца) дома, тогда как согласно объяснениям ответчика дом возведен управлением народного образования в 1933 году и введен в эксплуатацию как служебное жилое помещение для обеспечения учителей района на период их работы. Более того, суд не учел, что на индивидуальный жилищный фонд приватизация не распространяется.

Если гражданин не имеет возможности лично присутствовать при оформлении документов, то выразителем его интересов может быть представитель, полномочия которого на это надлежащим образом оформлены в доверенности. В таком случае следует также проверить полномочия представителя, определенные доверенностью, и срок действия доверенности. При небрежном отношении к этому возможно признание договора в судебном порядке недействительным.

Супруги Р. с двумя несовершеннолетними детьми занимали трехкомнатную квартиру в доме государственного жилищного фонда, но фактически жили в собственном доме, находящемся в другом населенном пункте.

В 1993 году супруги решили приватизировать квартиру, в связи с чем жена выдала мужу доверенность, на основании которой был заключен договор о передаче квартиры в собственность мужа без учета интересов жены и детей.

Этот договор был оспорен женой в суде, но решением суда (оставленным без изменения кассационной инстанцией) в иске о признании договора недействительным ей было отказано со ссылкой на то, что выданная доверенность давала ее мужу право приватизировать квартиру на свое имя и что при оформлении договора были соблюдены все требования, предусмотренные законом.

Отменяя решение суда первой инстанции и последующие судебные постановления, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала следующее.

В надзорной жалобе, подготовленной адвокатом истицы, было указано, что выданная истицей ответчику доверенность на заключение договора приватизации квартиры не содержала данных об отказе жены и ее детей от права на получение квартиры в общую долевую или совместную собственность с ответчиком. Эта доверенность подтверждает заключение между сторонами договора поручения на заключение сделки в отношении жилой площади. По договору поручения поверенный обязуется совершить от имени доверителя определенные юридические действия в пользу последнего и не может на основании этого договора совершать сделки в свою пользу без особого указания на это в доверенности.

Также было отмечено, что судом не учтены и требования ч. 2 ст. 7 Закона Российской Федерации о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации о том, что в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние лица, имеющие право пользования этим помещением. Нарушение этой нормы закона — достаточное основание для признания указанной сделки недействительной.

В завершение рассмотрения вопросов, связанных с особенностями оказания адвокатами юридической помощи гражданам при приватизации жилья следует отметить, что по желанию заинтересованных граждан адвокатами может осуществляться комплексное юридическое обслуживание по сопровождению сделки приватизации. Оказание адвокатами подобного комплекса правовых услуг по сопровождению приватизации жилья не противоречит Положению об адвокатуре РСФСР. В соответствии с ч. 2 ст. 19 данного Положения адвокаты вправе оказывать гражданам и организациям также и иную юридическую помощь, помимо указанной в данной статье (консультирование, подготовка документов, представление интересов). В данном случае важен именно комплексный характер сопровождения сделки приватизации жилья, учитывая возможную перспективу необходимости обжалования в суд отказа в приватизации.

При этом адвокат может последовательно оказывать следующие услуги:

1) консультирование граждан:

2) представление интересов при оформлении приватизации жилья;
3) подготовка документов для обращения в суд при необходимости обжалования незаконного отказа в приватизации;
4) представление интересов в процессе судебного рассмотрения жалобы на незаконный отказ в приватизации жилья;
5) оказание информационно-консультационного содействия при необходимости разрешения различных споров, возникающих между гражданами в процессе приватизации жилья.

Важность комплексного сопровождения адвокатом приватизации гражданами жилья обусловлена тем, что при оказании в этом случае юридической помощи адвокат подробно ориентируется в сопровождаемой сделке. В процессе общения с доверителями адвокату становятся известными многие обстоятельства, своевременное информирование о которых способствует более точному консультированию, дает возможность предложить несколько вариантов решения правовых вопросов в зависимости от определенных обстоятельств.

Особенно важен подобный вид юридической помощи в случае совершения должностными лицами каких-либо уголовно наказуемых действий, нарушающих права граждан, приватизирующих жилье. В процессе уголовного преследования лиц, совершивших такие действия, оказание юридической помощи адвокатами особенно важно, поскольку уголовно-процессуальным законодательством адвокат наделен особыми правами по защите интересов своих клиентов.

2.5. Работа адвоката по делам, связанным с “деприватизацией” жилья

В завершение рассмотрения вопросов оказания адвокатами гражданам юридической помощи по вопросам приватизации жилья необходимо рассмотреть и обратный процесс — явление так называемой “расприватизации” (или “деприватизации”) жилья. Используя юридические формулировки, “деприватизацию жилья” можно определить как возврат жилых помещений из частного жилищного фонда в муниципальный или государственный жилищный фонд.

Одним из способов “деприватизации жилья” является признание договора передачи жилого помещения в собственность граждан недействительным. В случае признания его таковым недействительный договор теряет силу с момента его заключения и не влечет юридических последствий. Основаниями для признания недействительным договора передачи могут быть следующие общие основания недействительности сделок вследствие их ничтожности или оспоримости (параграф 2 гл. 4 ГК РФ).

По договору передачи, признанному недействительным, стороны возвращаются в прежнее состояние, т.е. гражданин (граждане) утрачивают право собственности на жилое помещение и оно вновь переходит в муниципальный или государственный жилищный фонд.

Недействительность договора передачи вследствие несоответствия его как сделки требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ) является одним из наиболее распространенных оснований недействительности договоров приватизации. Это связано с тем, что при оформлении приватизации нередко не учитываются различные требования, соблюдение которых предусмотрено Законом о приватизации. Прежде всего, это относится к необходимости получения согласия на проведение приватизации жилого помещения всех совершеннолетних граждан, а также несовершеннолетних граждан в возрасте от 14 до 18 лет, совместно проживающих в этом жилом помещении.

Суды не всегда учитывают особенности приватизации жилых помещений с участием несовершеннолетних, что подтверждается следующим судебным делом.

Железнодорожный районный народный суд г. Красноярска отказал К. в иске о признании недействительным договора о передаче в собственность квартиры и свидетельства о приватизации, выданных на имя бывшего мужа К-ва. Доводы истицы о том, что в документы о приватизации не включена их несовершеннолетняя дочь, суд признал неосновательными. Обосновывая необходимость отмены этого решения, адвокат истицы указал, что дочь проживала в спорной квартире, включена в лицевой счет и прописана. Отменяя это решение, судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда указала, что в случае приватизации жилого помещения несовершеннолетние вправе наравне с совершеннолетними пользователями стать участниками общей собственности на это помещение, поскольку, согласно ст. 53 ЖК РСФСР, имеют равные права, вытекающие из договора найма жилого помещения.

Особое значение имеют ситуации, когда несовершеннолетние граждане не проживают в приватизируемом жилом помещении, однако не приобрели права на другое жилье и вследствие этого сохраняют право на данное жилое помещение. В таком случае данные несовершеннолетние граждане все равно должны быть включены в договор передачи. Примером является приведенное выше дело Мольниковых.

Еще одной иллюстрацией может быть следующее судебное дело. В данном случае исковое требование о признании недействительным договора передачи обосновывалось введением граждан в заблуждение и принуждением их к совершению приватизации занимаемого ими жилья.

В январе 1994 г. супруги Сергеева и Иванов приватизировали занимаемые две комнаты в трехкомнатной квартире дома в г. Москве, а в марте 1994 г. купили у департамента муниципального жилья правительства Москвы третью комнату в этой квартире.

После смерти Иванова на данную квартиру стала претендовать Иванова Ю. Сергеева обратилась в суд с иском к комитету муниципального жилья правительства Москвы и Ивановой Ю. о признании недействительной приватизации двух комнат в упомянутой квартире. По ее мнению, приватизация комнат была вынужденной, так как департамент муниципального жилья правительства Москвы только при этом условии согласился продать ей и Иванову третью комнату в квартире; она осуществлена под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение.

Решением суда первой инстанции (оставленным без изменения судами кассационной и надзорной инстанций) в иске отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ по протесту заместителя Председателя Верховного Суда РФ отменила судебные постановления ввиду существенного нарушения норм права, указав следующее.

Отказывая в иске, суд считал, что истица при заключении договора приватизации заблуждалась относительно мотивов сделки, а это не имеет значения для признания сделки недействительной.

Позиция адвоката истицы основывались на том, что она просила признать недействительной приватизацию двух комнат в трехкомнатной квартире по двум основаниям: во-первых, приватизация комнат была вынужденной, во-вторых, осуществлена под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение. Сергеева утверждала, что она и ее муж Иванов пожелали купить освободившуюся в квартире третью комнату. Департамент муниципального жилья правительства Москвы согласился продать им эту комнату, но только если они приватизируют занимаемые комнаты в квартире. Чтобы не жить в коммунальной квартире, Сергеева и Иванов вынуждены были заключить договор о передаче им в совместную собственность комнат, в которых они проживали.

Довод истицы о том, что существует требование, обязывающее граждан приватизировать занимаемые комнаты при покупке освободившейся в квартире комнаты, подтверждается документально (п. п. 3, 7 и 10 Положения о порядке и условиях продажи освободившихся (свободных) комнат жильцам коммунальных квартир, утвержденного распоряжением мэра Москвы от 19 августа 1993 г. № 490-мр).

Однако предусмотренное приведенным Положением правило, по которому продажа гражданам освободившихся комнат в квартире обусловлена приватизацией занимаемых комнат, противоречит Закону Российской Федерации от 4 июля 1991 г. “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” (с изменениями и дополнениями). По смыслу ст. 1 названного Закона заявление граждан о передаче жилых помещений в собственность должно быть добровольным, а не вынужденным по предложению местной администрации.

Противоречит Положение в этой части также Закону “Об основах федеральной жилищной политики”, в ст. 16 которого предусмотрено право нанимателя приобрести освобождающееся жилое помещение в квартире по договору купли-продажи. При этом данное право вышеупомянутым условием не оговаривается.

Как усматривается из материалов дела, названное истицей обстоятельство, что приватизация комнат была вынужденной, в судебном заседании не исследовалось. Между тем оно имело юридическое значение для дела, являлось одним из оснований иска Сергеевой и подлежало полному и всестороннему исследованию в судебном заседании.

Иски о признании договора передачи недействительным рассматриваются по месту нахождения имущества по правилам исключительной подсудности (ст. 119 ГПК РСФСР).

Адвокату следует обращать особое внимание на соблюдение специально установленных сроков исковой давности по недействительным сделкам. Согласно ст. 181 ГК РФ иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение, а иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Другим способом “деприватизации” жилья является расторжение договора передачи.

Законом о приватизации расторжение договора передачи не регулируется.

В ст. 450 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора по соглашению сторон (п. 1) либо по требованию одной из сторон по решению суда (п. 2), но только:

Одним из случаев, предусмотренных ГК РФ, является существенное изменение обстоятельств. Согласно ч. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ “изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях”. В соответствии с п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут либо изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

При расторжении договора передачи обязательства сторон, в соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ, считаются прекращенными с момента заключения соглашения о его расторжении, а в случае расторжения в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда о его расторжении.

Заключительным этапом “деприватизации” жилого помещения является регистрация этого акта в органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку происходит прекращение права собственности граждан и возникновение права государственной или муниципальной собственности на это жилье.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ, “стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон”. Действующими нормативными актами, регулирующими приватизацию жилья, возможность возобновления права на приватизацию при расторжении договора передачи не предусмотрена. Следовательно, подобное мнение противоречит ГК РФ и не подлежит применению. Таким образом, можно сформулировать вывод, что расторжение договора передачи не влечет такого следствия, как возобновление права на приватизацию жилья. Данные обстоятельства адвокату необходимо учитывать при консультировании граждан.

Напротив, признание договора передачи недействительным ведет к возобновлению права на приватизацию.

По общему правилу, в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ, “при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом”. В результате признания договора передачи недействительным жилое помещение возвращается в собственность государства или муниципальных образований, а у граждан возобновляется право на приватизацию.

Профессиональная юридическая помощь, оказываемая адвокатом гражданам, имеет особое значение при разрешении различных вопросов, связанных с “деприватизацией” жилья. При обращении граждан за получением консультации по данным вопросам возможно формулирование адвокатом комплексной правовой оценки приватизации в каждом конкретном случае. Изучив материалы дела и ознакомившись с обстоятельствами приватизации, адвокат может обратить внимание граждан на соблюдение предусмотренных законом условий и порядка приватизации, а именно:

В зависимости от намерений граждан (полная “деприватизация”, частичная “деприватизация”, возражение против “деприватизации”) адвокат может определить обоснованность их правовой позиции с учетом перспективы судебного разбирательства.

В случае намерения граждан “деприватизировать” жилье адвокат на основании изучения обстоятельств дела может порекомендовать один из возможных способов “деприватизации”, рассмотренных выше: либо посредством признания недействительности сделки по приватизации жилья, либо путем расторжения договора передачи. Учитывая обстоятельства дела, адвокат может указать на основания недействительности сделок, наиболее применимые в данном случае.

3. ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ АДВОКАТА ПО ЗАЩИТЕ ПРАВ ГРАЖДАН, ПРИОБРЕТАЮЩИХ ЖИЛЬЕ ПО ДОГОВОРУ ДАРЕНИЯ

3.1. Основные принципы оказания адвокатом помощи гражданам, приобретающим жилье по договору дарения

Договор дарения — единственная двухсторонняя гражданско-правовая сделка, предусматривающая возможность безвозмездного приобретения имущества у граждан.

Кроме того, при совершении дарения жилья не требуется воли соответствующих государственных и муниципальных органов, как при приватизации жилья, и при этом, в отличие от приобретения права собственности в порядке наследования или в силу истечения срока приобретательной давности, переход права собственности к приобретателю по общему правилу происходит при совершении сделки. Указанные особенности приобретения права собственности по договору дарения в совокупности придают ему важное практическое значение для граждан.

В настоящее время договор дарения регулируется нормами гл. 32 ГК РФ.

Следует отметить, что действующее законодательство — как гражданское, так и жилищное — в большей степени обращено на защиту прав лиц, отчуждающих имущество по договору дарения. Этим, прежде всего, обусловлена необходимость квалифицированной юридической помощи одаряемым для пояснения принадлежащих им прав и консультирования для подбора оптимальных способов реализации этих прав.

В соответствии с п. 1 ст. 572 ГК РФ договор дарения — это “договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом”. Таким образом, дарение — это передача или обещание передачи вещи или имущественного права либо освобождение или обещание освобождения в будущем от имущественной обязанности.

Сторонами в договоре дарения могут быть любые участники гражданских правоотношений, но с соблюдением требований и ограничений, установленных ГК РФ. В отношении граждан это, прежде всего, относится к наличию полной дееспособности.

Адвокату важно принимать предусмотренные законом случаи запрещения дарения.

В соответствии со ст. 575 ГК РФ не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда:

1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
3) государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
4) в отношениях между коммерческими организациями.

В контексте настоящей работы особое значение имеет запрещение совершения дарения от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями. Вследствие этого запрещения жилые помещения, находящиеся полностью или частично в собственности малолетних граждан и граждан, признанных недееспособными, не могут являться объектом совершения сделок дарения. Совершать сделки с жилыми помещениями, принадлежащими указанным категориям граждан, могут от их имени только их законные представители — родители, усыновители или в соответствующих случаях опекуны — однако согласно приведенной норме (ст. 575 ГК РФ) совершение сделок дарения от имени указанных категорий граждан прямо запрещается.

Обосновывая справедливость этого запрещения, М.И. Брагинский и В.В. Витрянский указывают: “по общему правилу законные представители малолетних (родители, усыновители или опекуны), а также опекуны граждан, признанных судом недееспособными, могут совершать от их имени гражданско-правовые сделки. Однако договор дарения отличается той особенностью, что имеет своим результатом уменьшение имущества соответственно малолетних и признанных недееспособными граждан без всякой компенсации. Данное обстоятельство побудило законодателя изъять из круга сделок, совершаемых законными представителями указанных лиц, договоров дарения. Исключение составляют случаи дарения обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда (такие сделки могут совершаться законными представителями малолетних и недееспособных граждан от имени последних), а также договоры дарения, охватываемые понятием “мелкие бытовые сделки” (такие сделки могут совершаться малолетними в возрасте от шести до четырнадцати лет самостоятельно)”.

Также предусмотрены случаи, когда дарение разрешено, но ограничено необходимостью получения дарителем согласия других лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 576 ГК РФ юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее только с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное (это правило не распространяется на обычные подарки небольшой стоимости). Согласно п. 2 ст. 295 ГК РФ в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, согласие собственника необходимо лишь при распоряжении недвижимым имуществом, в то время как остальным имуществом предприятие вправе распоряжаться самостоятельно, если законом не предусмотрено иное (таким ограничением и является положение п. 1 ст. 576 ГК РФ).

В отношении имущества, закрепленного на праве оперативного управления за казенными предприятиями и учреждениями, существуют различия.

Если казенное предприятие в соответствии с п. 1 ст. 297 ГК РФ вправе — с согласия собственника — отчуждать такое имущество, то учреждение, согласно п. 1 ст. 298 ГК РФ, вообще не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом. Таким образом, с помощью сопоставления норм Части Первой и Части Второй ГК РФ можно сделать вывод о том, что если предприятия с согласия собственника могут быть дарителями недвижимого имущества, то учреждения не имеют такого права и не могут отчуждать по договору дарения недвижимость, в т.ч. и жилые помещения.

Другим случаем ограничения дарения является дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности. Дарение его допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных ст. 253 ГК РФ, как это установлено в п. 2 ст. 576 ГК РФ.

Нахождение имущества в общей совместной собственности, т.е. в общей собственности без определения долей каждого из собственников в праве собственности, возможно в нескольких случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ:

В соответствии с п. 2 ст. 25З ГК РФ “распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом”. Применительно к общей совместной собственности супругов подобная норма содержится в п. п. 1 и 2 ст. 35 СК РФ, согласно которым “владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляется по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга”.

Данное положение корреспондирует с нормой п. 3 ст. 253 ГК РФ, согласно которой “каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним их участников общей собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом”. Аналогичная норма содержится в п. 2 ст. 35 СК РФ. Следовательно, дарение жилых помещений, находящихся в общей совместной собственности, возможно, согласно указанным нормам ГК РФ и СК РФ, только по согласию всех участников этой собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется, как указано в п. 1 ст. 246 ГК РФ, по соглашению всех ее участников.

Кроме того, в контексте установленных законом случаев запрещения дарения следует еще раз отметить, что запрещается дарение жилых помещений, находящихся в общей собственности, если одним из собственников является малолетний гражданин или гражданин, признанный недееспособным. Самостоятельно совершать подобную сделку эти лица не могут, а их законные представители не вправе совершать дарение принадлежащего им имущества в силу запрета, содержащегося в ст. 575 ГК РФ.

Объектом дарения, как это следует из определения, данного в п. 1 ст. 572 ГК РФ, могут быть вещи, имущественные права (их передача), а также освобождение одаряемого дарителем от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. По отношению к вещам обязательным условием, согласно п. 1 ст. 129 ГК РФ, является то, что они не должны быть изъяты из оборота или ограничены в обороте. Таким образом, по общему правилу жилые помещения могут быть объектом отчуждения по договору дарения.

Необходимо рассмотреть также институт пожертвования, обособленного в настоящее время в ГК РФ как разновидность дарения.

В соответствии с п. 1 ст. 582 ГК РФ пожертвование определяется как “дарение вещи или права в общеполезных целях”. Общеполезность целей использования подаренного имущества или права является той особенностью пожертвования, с которой связаны его отличия от обычного дарения. На принятие пожертвования, согласно п. 2 ст. 582 ГК РФ, не требуется чьего-либо разрешения или согласия. Принимать пожертвования, в соответствии о п. 1 этой статьи, могут граждане, лечебные, воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, благотворительные, научные и учебные учреждения, фонды, музеи и другие учреждения культуры, общественные и религиозные организации, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. Следовательно, нет законодательно установленных запретов совершать пожертвование жилых помещений гражданам.

При этом, согласно п. 3 ст. 582 ГК РФ, пожертвование имущества гражданину должно быть, а юридическому лицу может быть обусловлено жертвователем использованием этого имущества по определенному назначению, что является обязательным для получателя пожертвования. При отсутствии такого условия пожертвование имущества гражданину считается обычным дарением, а юридическое лицо должно использовать это имущество в соответствии с его обычным предназначением. Однако если такое условие жертвователем установлено, но вследствие изменившихся обстоятельств использование этого имущества по указанному назначению становится невозможным, то его использование по иному назначению должно быть разрешено жертвователем, а в случае его смерти (гражданина) или ликвидации (юридического лица) — судом. В случае же несоблюдения этих условий возможна отмена пожертвования по требованию жертвователя, его наследников или иных его правопреемников, но это единственное основание для отмены пожертвования.

По своему определению договор дарения относится к сделкам — действиям граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Прежде всего, необходимо подчеркнуть то, что договор дарения — это именно договор, т.е. двухсторонняя сделка, являющаяся выражением воли двух сторон. Закрепление в вышеприведенном определении обязанностей только одной стороны — дарителя — может создать представление о дарении как об одностороннем волеизъявлении дарителя. Но следует отметить, что согласие одаряемого принять предложенный ему дар предполагается. Это находит свое подтверждение в необходимости соблюдения сторонами процедуры заключения договора, что невозможно без согласия одаряемого. Согласие сторон — обязательное условие заключения договора, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ “договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора”. Следовательно, заключая договор, одаряемый выражает свою волю на его заключение и, соответственно, на принятие дара, дарственного имущества, переходящего к нему по этому договору.

Обобщая мнения по данному вопросу, М.И. Брагинский и В.В. Витрянский пишут: “В современной юридической литературе трудно обнаружить взгляд на дарение как на одностороннюю сделку со стороны дарителя, являющуюся одним из способов прекращения права собственности дарителя и возникновения права собственности у одаряемого, как это имело место в дореволюционной гражданско-правовой доктрине. Напротив, подчеркивается принципиальное значение согласия одаряемого на принятие дара, что безусловно свидетельствует о договорной природе дарения и позволяет провести четкую грань между дарением и односторонними сделками, например завещанием в наследственном праве”.

В п. 1 ст. 573 ГК РФ установлено: “одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор считается расторгнутым”.

Однако главным признаком этого договора является его безвозмездность, что закреплено в его определении. Поэтому передача дарителем одаряемому в дар вещи в собственность, дарственного права (требования) к себе или к третьему лицу либо освобождение дарителем одаряемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом не может быть обусловлено каким-либо обязательством со стороны одаряемого.

Это положение находит свое развитие далее в ст. 572 ГК РФ. Согласно ч. 2 п. 1 данной статьи при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением, считается притворной сделкой, совершенной для прикрытия другой сделки, признается ничтожным, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются, в соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ, относящиеся к ней правила.

Под видом договора дарения стороны иногда стараются заключить возмездные двухсторонние сделки, направленные на переход права собственности на жилое помещение от одного гражданина к другим гражданам (договоры купли-продажи, ренты, пожизненного содержания с иждивением).

Договор дарения является безвозмездным, и совершение под видом дарения имущества (в т.ч. жилья), его возмездного отчуждения влечет признание такой сделки недействительной (ничтожной) в соответствии со ст. 168 ГК РФ как несоответствующей требованиям закона.

Обязательными условиями обещания дарения в соответствии с п. 2 ст. 572 ГК РФ являются:

При этом, как указано в п. 3 ст. 572 ГК РФ, договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен, и к отношением сторон в этом случае применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

В некоторых случаях адвокатам целесообразно рекомендовать совершение договора дарения тогда, когда граждане желают распределить принадлежащее им имущество между лицами, являющимися их наследниками, и, нередко, облагодетельствовать их. Особое значение при этом имеет передача жилых помещений, принадлежащих им на праве частной собственности. Однако осуществление действительной воли наследодателя зависит от многих обстоятельств (например, наличия у третьих лиц — включая других наследников — права на обязательную долю), влияющих на ее реализацию и способных препятствовать претворению воли наследодателя в жизнь полностью или частично.

В свете этого передача права собственности на жилые помещения по договору дарения является одним из оптимальных способов реализации воли собственника, направленной на отчуждение жилья определенному лицу или определенным лицам. Даритель вправе предусмотреть в договоре условие о своем пожизненном проживании в подаренном жилом помещении. Однако главным итогом совершения сделки является переход права собственности на жилье к одаряемому при жизни дарителя. В случае если сделка совершена в полном соответствии с требованиями действующего законодательства, воля дарителя на отчуждение принадлежащего ему жилья после его смерти не может быть изменена в зависимости от каких-либо обстоятельств.

При консультировании по данному вопросу важно оптимально соотнести жилищные права дарителя и одаряемого. Не меньшее значение имеет подробное информирование о возможных расходах, связанных с заключением и исполнением договора дарения жилого помещения, прежде всего — о необходимости уплаты налога на имущество, переходящее в порядке дарения.

Законом предусмотрены также случаи, когда одна из сторон умирает (ликвидируется). В соответствии со ст. 581 ГК РФ права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения, а обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.

Права одаряемого в данном случае обеспечиваются необходимостью государственной регистрации договора обещания дарения.

Особенностью обещания дарения является также право дарителя отказаться от исполнения договора, содержащего такое обещание, как это установлено в ст. 577 ГК РФ. Подобный отказ возможен:

В случае удовлетворения судом требования дарителя одаряемый не может требовать возмещения убытков, причиненных ему этим отказом.

Законом не установлено, в какой форме и с соблюдением какой процедуры должен быть произведен отказ дарителя от исполнения договора дарения. Представляется, что отказ дарителя от исполнения договора обещания дарения является одной из форм расторжения договора. В данных условиях правовое положение одаряемых является весьма неустойчивым, особенно в отношении такого подаренного имущества, как жилье.

Помощь адвоката особенно необходима одаряемым при необоснованности отказа дарителя от исполнения договора в связи с таким обстоятельством, как существенное снижение уровня его жизни. В законе не указано, что изменение имущественного или семейного положения либо состояния здоровья дарителя должно быть установлено вступившим в законную силу судебным актом. Однако при несогласии одаряемого с расторжением договора в связи с данными обстоятельствами договор может быть расторгнут только в судебном порядке. Следовательно, в ходе судебного разбирательства даритель должен доказать, что его имущественное или семейное положение либо состояние его здоровья изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Напротив, адвокат одаряемого вправе доказывать то, что подобного изменения имущественного или семейного положения либо состояния здоровья не произошло.

Законом также предусмотрена возможность отмены дарения дарителем.

В соответствии со ст. 578 ГК РФ отмена дарения может быть произведена дарителем по следующим основаниям:

Кроме того, по требованию любого заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).

Как справедливо отмечает М.Н. Малеина, “из текста п. 1 ст. 578 ГК можно сделать вывод, что для отмены дарения не требуется предварительного признания судом действий одаряемого в качестве правонарушения, что противоречит презумпции невиновности (ст. 49 Конституции РФ). В связи с этим желательно изложить п. 1 ст. 578 ГК в следующей редакции: “Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил умышленное противоправное деяние против дарителя или совершил покушение на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, установленное в судебном порядке”. Следовало бы определить срок реализации права на отмену дарения продолжительностью в три года, исчисляемый с момента вступления в законную силу приговора суда, квалифицирующего противоправное деяние одаряемого. Установление срока будет способствовать стабильности статуса дарения”.

Из текста п. п. 1 — 3 ст. 578 ГК РФ следует, что основанием прекращения права собственности одаряемого на подаренное имущество и возникновения права собственности дарителя на него будет судебное решение.

В случае отмены дарения одаряемый в соответствии с п. 5 ст. 578 ГК РФ “обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения”. Если же подаренное имущество не сохранилось в натуре, то, следуя логике закона, одаряемый не обязан возвращать ее дарителю. Кроме того, логичным представляется предложение М.Н. Малеиной дополнить п. 5 ст. 578 ГК РФ “указанием на то, что вещь, переданная в собственность одаряемым третьему лицу, не может быть отобрана. Ведь третье лицо приобретает вещь, когда одаряемый был законным владельцем. (…) Было бы справедливо указать в законе, что подлежат возврату также поступления от вещи (продукция, плоды, доходы) с момента предъявления дарителем требования об отмене дарения. По действующему правилу поступления, полученные в результате использования вещи, принадлежат лицу (одаряемому), использующему это имущество на законном основании (договор дарения), даже в случае отмены дарения”.

Нужно отметить также, что в соответствии со ст. 580 ГК РФ вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого вследствие недостатков подаренной вещи — в частности, жилого помещения — подлежит возмещению дарителем по правилам гл. 59 ГК РФ, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к числу явных и даритель не предупредил о них, хотя и знал о них.

3.2. Оказание адвокатом юридической помощи гражданам при подготовке и заключении договора дарения жилья

Договор дарения, будучи сделкой, должен совершаться в определенной форме, соответствующей требованиям закона.

Согласно ст. 161 ГК РФ должны по общему правилу совершаться в простой письменной форме:

1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;

2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы сделки.

Исключение составляют сделки, которые подлежат нотариальному удостоверению.

С учетом того, что стоимость жилых помещений значительно превышает десятикратный установленный законом минимальный размер оплаты труда, договор дарения жилья должен быть заключен в простой письменной форме в любом случае, вне зависимости от того, кто является дарителем — физическое или юридическое лицо.

Договор дарения недвижимости, согласно п. 1 ст. 574 ГК РФ, подлежит государственной регистрации. Следовательно, договоры дарения, объектом которых являются жилые помещения, подлежат государственной регистрации.

Кроме того, необходимо отметить, что, согласно ч. 2 п. 1 ст. 14 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, “проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки”. Следовательно, соблюдение простой письменной формы при заключении договора дарения жилых помещений осуществляется путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными лицами (п. 1 ст. 160 ГК РФ).

В договоре должны быть данные о сторонах договора (дарителе и одаряемом), о предмете договора (жилом помещении — жилом доме, квартире, комнате) с указанием его местонахождения и всех сведений, относящихся к его характеристике, а также данные о том, на основании чего даритель может распоряжаться этим жильем, и правоустанавливающих документов. В случае если интересы одной стороны или обеих сторон представляют иные люди на основании доверенности, то в договоре должны быть данные о представителях и документах, подтверждающих их полномочия.

По соглашению сторон договор дарения может быть нотариально удостоверен (п/п 2) п. 2 ст. 163 ГК РФ).

После регистрации договора у одаряемого, согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ, возникает право собственности на жилое помещение, бывшее предметом договора.

Таким образом, договор дарения жилых помещений должен быть совершен посредством составления письменного документа, выражающего его содержание и подписанного сторонами, и зарегистрирован в органе государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Итогом этого является возникновение у одаряемого права собственности на подаренное ему жилое помещение.

Обобщая все вышеизложенное, следует отметить, что при совершении сделки дарения жилого помещения значительный положительный эффект в интересах одаряемого может оказать квалифицированная юридическая помощь адвоката. Соответствующая консультация поможет гражданам определить условия сделки и необходимый порядок ее оформления (например, решить вопрос о целесообразности нотариального удостоверения договора дарения, уточнить налоговые аспекты данной сделки). Кроме того, адвокат с учетом пожеланий сторон может подготовить проект договора. Также адвокат может представлять интересы одаряемого при совершении сделки. Впоследствии адвокат может представлять интересы своего клиента-одаряемого при возможном рассмотрении в судебном порядке различных споров, связанных с совершенной сделкой дарения жилого помещения. Таким образом, как и при приватизации жилья, в данном случае возможно оказание адвокатом юридической услуги по комплексному сопровождению сделки дарения жилья.

Однако есть общее положение, объединяющее договоры, направленные на отчуждение жилых помещений (купля-продажа, мена, дарение, рента и пожизненное содержание с иждивением). Право собственности приобретателей — в том числе и одаряемых — существенно ограничивается (обременяется) необходимостью соблюдения прав членов семьи предыдущего собственника подаренного жилого помещения — в рассматриваемом случае дарителя.

В соответствии с п. 1 ст. 292 ГК РФ, “члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством”. При этом согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ “переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника”. Вследствие этого члены семьи дарителя, проживающие в жилом помещении — жилом доме или квартире, — являющемся предметом договора дарения, сохраняют право пользования этим жилым помещением и после перехода права собственности к одаряемому. На основании п. 3 ст. 292 ГК РФ они вправе требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения (т.е. одаряемого).

В качестве судебного примера можно привести дело по иску Волочаевой.

Истица вместе с сыном Волочаевым на принадлежащем ей земельном участке с разрешения горисполкома построила двухквартирный жилой дом. В новом доме Волочаевой стало принадлежать 2/5 долей дома с выделением в пользование квартиры № 1, а Волочаеву — 3/5 долей дома с выделением в пользование квартиры № 2. В феврале 1981 года Волочаева передала Волочаеву принадлежащую ей долю дома, оставаясь проживать в ней. В 1991 году Волочаев подарил эту часть дома своей дочери Клиновой. В 1995 году Клинова обратилась к Волочаевой — своей бабке — с иском об устранении препятствий в пользовании домом, возмещении материального ущерба за разрушение части помещений и выселении без предоставления жилого помещения. Волочаева обратилась со встречным иском к Волочаеву и Клиновой о вселении.

Решением Ессентукского городского суда Ставропольского края в иске Клиновой о взыскании и выселении Волочаевой было отказано, иск Волочаевой о вселении удовлетворен, и на нее возложена обязанность не препятствовать Клиновой пользоваться жилыми помещениями в квартире № 1.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда решение в части отказа в иске Клиновой о выселении и удовлетворении иска Волочаевой о вселении отменено с направлением дела на новое рассмотрение, в остальной части решение оставлено без изменения.

При новом рассмотрении дела Клинова и Волочаев предъявили к Волочаевой требования о компенсации морального вреда.

Решением Ессентукского городского суда (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Ставропольского краевого суда) в иске Волочаевой о вселении было отказано, иск Клиновой к Волочаевой о выселении без предоставления другого жилого помещения удовлетворен, в иске Клиновой и Волочаеву о компенсации морального вреда отказано.

Президиум Ставропольского краевого суда оставил без удовлетворения протест прокурора Ставропольского края об отмене решения суда первой инстанции и определения кассационной инстанции.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене первоначального определения кассационной инстанции и всех последующих судебных актов в части спора по требованию Волочаевой о вселении и по иску Клиновой о выселении Волочаевой с оставлением в силе первоначального решения суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 27 ноября 1996 г. протест удовлетворила, указав следующее.

Позиция адвоката, занятая в суде первой инстанции, заключалась в том, что, хотя по соглашению с сыном Волочаева стала пользоваться помещениями в квартире № 1 дома, а в 1981 году подарила Волочаеву свою долю в доме, оставаясь в нем проживать, в соответствии с ч. 2 ст. 53 и ст. 127 ЖК РСФСР после прекращения права общей собственности приобрела статус члена семьи собственника дома и продолжала им быть, являясь матерью Волочаева, независимо от ведения ими общего хозяйства.

Более того, даже если бы Волочаев подарил дочери весь дом, это также не могло служить основанием для выселения его матери, поскольку, согласно п. 2 ст. 292 части первой ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Членами семьи собственника жилого помещения на основании ст. 127 и ст. 53 ЖК РСФСР признаются его супруг, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи собственника, если они проживают совместно с ним и ведут с ним общее хозяйство. Согласно ч. 2 ст. 127 ЖК РСФСР, “члены семьи собственника жилого дома, квартиры, проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, квартире, если при их вселении не было оговорено иное. Право пользования помещением сохраняется за этими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры”.

Из действующего жилищного законодательства (гл. 6 ЖК РСФСР), ссылка на которое содержится в п. 1 ст. 292 ГК РФ, следует, что члены семьи собственника являются пользователями жилого помещения, а бывшие члены семьи (в случае прекращения семейных отношений) — нанимателями. Данный вывод основан на норме ч. 2 ст. 127 ЖК РСФСР, специально устанавливающей применение правил, предусматривающих заключение договора найма (сдача внаем), только к отношениям пользования жилыми помещениями между собственником жилья и бывшими членами его семьи. Следовательно, отношения между собственником жилого помещения и действительными членами его семьи, проживающими в этом помещении, должны быть основаны на договоре безвозмездного пользования (ссуды), регулируемом гл. 36 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 689 ГК РФ, “по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором”. Согласно п. 1 ст. 700 ГК РФ, “ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя”. Таким образом, бывший собственник жилого помещения — даритель — в данном случае выступает ссудодателем, одаряемый — новым ссудодателем, члены семьи бывшего собственника — ссудополучателями. Соответственно даритель вправе произвести отчуждение жилого помещения одаряемому, но при этом права одаряемого в отношении приобретенного жилого помещения обременяются правами ссудополучателей на пользование этим жилым помещением.

Однако договор безвозмездного пользования (ссуды), на основании которого члены семьи бывшего собственника проживают в подаренном жилом помещении, по определению является безвозмездным. Следовательно, после перехода права собственности на жилое помещение к одаряемому члены семьи дарителя имеют право по-прежнему проживать в этом помещении безвозмездно, бесплатно.

Подобное положение является чрезвычайно обременительным для одаряемого по следующим причинам:

Таким образом, следствием содержащейся в ст. 292 ГК РФ отсылки к жилищному законодательству при определении основания для проживания в подаренном жилом помещении членов семьи дарителя являются исключительно невыгодные для одаряемого условия их проживания в приобретенном им жилом помещении. Прежде всего, невыгодность обусловлена правом членов семьи бывшего собственника безвозмездно, бесплатно проживать в подаренном жилом помещении.

Значительно более приемлемым представляется проживание членов семьи бывшего собственника на условиях договора найма жилого помещения. При этом принадлежащее членам семьи бывшего собственника право на проживание остается незыблемым, в результате чего их жилищные права никоим образом не нарушаются. Однако одаряемый вправе самостоятельно определять срок проживания (до пяти лет с возможностью преимущественного права на заключение договора на новый срок) и размер платы, взимаемой за проживание. Кроме того, обязанности нанимателя жилого помещения шире обязанностей ссудополучателя, поскольку включают не только необходимость поддержания жилого помещения в надлежащем состоянии, но и обязанность по оплате коммунальных платежей (если договором найма не предусмотрено иное).

Подобной точки зрения твердо придерживается П.В. Крашенинников. По его мнению, “по отношению к членам семьи бывшего собственника жилого помещения, равно как и к бывшим членам семьи бывшего собственника, в ЖК РФ следует предусмотреть положение, согласно которому отчуждение собственником жилого помещения, где проживают бывшие члены его семьи, было бы возможно только при предварительном заключении между ними и собственником договора найма жилого помещения на условиях, обычных для данной местности. При этом срок указанного договора, думается, не может быть менее трех лет, а если у бывших членов семьи собственника жилого помещения имеются несовершеннолетние дети, то до достижения ими совершеннолетия. Если законодатель найдет возможным принять предлагаемую правовую конструкцию, то, с одной стороны, такой договор будет безусловно сохранять силу при смене собственника, а с другой — лицо, приобретающее жилое помещение, будет иметь ясную картину по поводу имущества, переходящего к нему в собственность, о количестве и качестве обременений, следующих за ним (имуществом)”.

До внесения соответствующих изменений в законодательные акты адвокатам следует защищать права одаряемых на основании действующих норм права.

В частности, целесообразно рекомендовать гражданам, ставшим собственниками жилого помещения по договору дарения, предложить членам семьи прежнего собственника (дарителя) заключить письменный договор безвозмездного пользования для определения условий проживания этих граждан в данном жилом помещении. Данный договор должен регламентировать обязанности членов семьи бывшего собственника по несению расходов, связанных с их проживанием в жилом помещении.

По общему правилу, установленному в ст. 695 ГК РФ, “ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования”. На основании данной нормы одаряемый как собственник жилого помещения вправе внести соответствующие положения в договор безвозмездного пользования жилым помещением. В случае отказа членов семьи бывшего собственника от заключения договора одаряемый вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению такого договора.

По получении в собственность по договору дарения жилья одаряемый должен уплатить налог с имущества, переходящего в порядке дарения, в соответствии с Законом РФ от 12 декабря 1991 года. Положения об уплате налога, а также о предоставленных льготах по его уплате применительно к жилым помещениям должны быть разъяснены одаряемому адвокатом.

Обобщая все вышесказанное, необходимо подчеркнуть важность квалифицированной юридической помощи, которую адвокат может оказать гражданам при приобретении жилья по договору дарения. Благодаря этой помощи оформление дарения жилья может быть произведено в точном соответствии с требованиями закона в интересах клиента (доверителя), что будет способствовать стабильности имущественных отношений и надежной защите прав и интересов граждан, ставших собственниками жилья в результате его дарения.

4. СПЕЦИФИКА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ АДВОКАТА ПО ЗАЩИТЕ ПРАВ ГРАЖДАН, ПРИОБРЕТАЮЩИХ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЬЕ В СИЛУ ИСТЕЧЕНИЯ СРОКА ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ

Одним из безвозмездных оснований приобретения гражданами права частной собственности на жилье является приобретение его в силу истечения срока приобретательной давности.

В соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо-гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.

На основании данной правовой нормы можно сделать обобщение о том, что гражданин при обращении в суд с заявлением об установлении факта владения недвижимым имуществом — в т.ч. жилыми помещениями — должен доказать наличие одновременно следующих обстоятельств:

Представляется более чем целесообразным обращение граждан к адвокатам за юридической консультацией по вопросам возникновения права собственности на недвижимое имущество (включая жилье) в силу истечения срока приобретательной давности и оформления этого права. В данном случае необходима профессиональная правовая оценка всех обстоятельств, связанных с владением имуществом, для определения наличия указанных условий в целях признания права собственности давностного владельца на это имущество, и соблюдение предусмотренных действующим законодательством правил оформления права собственности.

Квалифицированная юридическая помощь важна потому, что условия приобретения должны быть исполнены гражданами в точном соответствии с требованиями закона. В частности, адвокат может помочь гражданам правильно определить доказательства, которые необходимо представить в подтверждение соблюдения этих условий.

Добросовестность означает отсутствие противоправности при завладении имуществом.

Особое значение это условие имеет потому, что по данному основанию лицо может приобрести право собственности как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, собственник которого известен. В соответствии со ст. 225 ГК РФ бесхозяйным является имущество, которое не имеет собственника, или имущество, собственник которого неизвестен, либо имущество, от права собственности на которое собственник отказался. Несмотря на то, что в любом случае до момента регистрации права собственности давностного владельца его владение является незаконным, оно не должно быть основано на приобретении имущества помимо воли его собственника (путем хищения, утаивания и т.д.).

То есть важно представить доказательства, подтверждающие добросовестность приобретения владельцем имущества во владение (например, раскрывающие обстоятельства вселения в пустующий жилой дом). Такие доказательства — свидетельские показания. Особое внимание надо обратить на то, что свидетелем, согласно ч.1 ст.161 ГПК РСФСР, “может быть любое лицо, которому могут быть известны какие-либо обстоятельства, относящиеся к делу”. Следовательно, свидетелями могут быть и граждане, являющиеся соседями давностного владельца, и иные лица. Не исключено приглашение для дачи свидетельских показаний об обстоятельствах приобретения имущества во владение граждан, проживающих вместе с давностным владельцем в занятом доме, приобретаемом в порядке приобретательной давности, включая членов его семьи и других родственников.

Открытость представляет собой очевидность для всех третьих лиц того, что данным имуществом владеет именно этот гражданин (давностный владелец). Как и в отношении добросовестности, наиболее приемлемыми доказательствами открытости являются свидетельские показания лиц, которые могут подтвердить то, что им известно о владении имуществом давностным владельцем. Особое значение имеют свидетельские показания жителей того населенного пункта, в котором расположено имущество, приобретаемое давностным владельцем, о том, что они лично наблюдали проживание в занятом доме давностного владельца и членов его семьи.

Под непрерывностью владения подразумевается, в частности, отсутствие в течение предусмотренного законом срока владения претензий собственника по возврату принадлежащего ему имущества.

Обстоятельством, прерывающим течение срока давности, считается совершение давностным владельцем каких-либо действий, свидетельствующих о признании им прав собственника на имущество. Именно при этом важна квалифицированная помощь адвоката, поскольку давностный владелец имеет право на защиту от любых претензий третьих лиц. Следовательно, собственник должен в судебном порядке доказать наличие у него прав на имущество, и до установления его прав надлежащим образом давностный владелец вправе не признавать претензий на имущество любых лиц, т.к. в противном случае срок владения прерывается. Разъяснение этого — обязанность адвоката, к которому давностному владельцу целесообразно обратиться.

Наконец, владение имуществом как своим собственным включает в себя, во-первых, владение без оглядки на то, что у имущества есть собственник и, во-вторых, отсутствие каких-либо прав давностного владельца на это имущество, основанных на законе или договоре.

Давностный владелец вправе представить документы, подтверждающие осуществление им расходов по содержанию имущества. В частности, могут быть представлены документы, свидетельствующие о ремонте имущества, например, о ремонте, переустройстве, расширении жилого дома, строительстве пристроек к нему.

Описывая сущность этого основания приобретения права собственности, С.П. Гришаев справедливо указывает: “в данном случае речь идет о не имеющем правового основания фактическом владении имуществом в течение длительного времени. В таких случаях создается неопределенность в отношениях фактического владельца с другими лицами, поскольку имущество не имеет правового статуса (хотя владелец и обращается с этим имуществом как со своим). Задача приобретательной давности и состоит в том, чтобы ликвидировать разрыв между фактом и правилом”.

В ГК РФ в развитие нормативного регулирования и в соответствии с нормами действующего законодательства особо установлено, что право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации (ч. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ). Следовательно, отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для обращения в суд для признания права собственности в силу приобретательной давности.

Одной из особенностей института приобретательной давности является ограниченность практики применения (прежде всего судебными органами) соответствующих законодательных норм. Результатом этого является то, что наибольшее применение этот институт нашел в судебно-арбитражной практике.

В качестве примера можно привести следующее судебное дело.

Райпотребсоюз обратился с иском к акционерному обществу о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности, поскольку с 1964 года добросовестно, открыто и непрерывно владеет имуществом как своим собственным. Ответчик против иска возражал и просил производство по делу прекратить, так как право собственности на имущество по ст. 234 ГК РФ возникает не на основании решения суда о признании права собственности, а вследствие регистрации такого права. Однако арбитражный суд рассмотрел и разрешил данный спор с учетом приведенных выше оснований, в соответствии с которыми лицо вправе обращаться в суд с иском о признании права.

Защита фактического владения, как уже отмечалось выше, предоставляется действующим законодательством и давностному владельцу. В соответствии с п. 2 ст. 234 ГК РФ, “до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания”.

С указанной нормой корреспондирует положение п. 4 ст. 305 ГК РФ, предусматривающее, что до получения права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее таким имуществом, имеет право на защиту владения против третьих лиц, не являющихся собственниками, а также не имеющих права владеть имуществом в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

Как говорилось выше, для возникновения права собственности необходимо владеть недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет. При этом в соответствии с п. 3 ст. 234 ГК РФ лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Разумеется, при одном непременном условии — как владение предшественника, так и владение того, к кому вещь перешла, должно удовлетворять всем требуемым законом реквизитам для приобретения права собственности по давности владения.

В ст. 11 Федерального закона “О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” предусмотрено, что действие ст. 234 ГК РФ распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 01 января 1995 года и продолжается в момент введения в действие части первой ГК РФ. Таким образом, правилам ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности придана обратная сила. Это означает, что в сроки приобретательной давности, предусмотренные ст. 234 ГК РФ, засчитывается не только время добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом с 01 января 1995 года, но и время такого владения, прошедшее до этого момента. Кроме того, на основании действующих норм права можно сделать вывод о том, что лицо, фактически владеющее имуществом в течение указанных в ст. 234 ГК РФ сроков до 01 января 1995 года, может ставить вопрос о признании за ним права собственности на данное имущество, поскольку условия его владения соответствуют требованиям закона.

Однако в юридической литературе нет единого мнения о том, ограничено ли применение приобретательной давности какими-либо временными границами.

Некоторые авторы обосновывают точку зрения о том, что срок приобретательной давности может начинать свое течение только с 1 января 1991 года — даты введения в действие Закона РСФСР о собственности как первого нормативного акта, в котором была предусмотрена приобретательная давность. По их мнению, правилам ГК о приобретательной давности придается обратная сила в том смысле, что если срок исковой давности истек, то течение приобретательной давности может начаться и до введения ГК в действие. Но при этом указание закона на то, что течению срока придается юридическое значение и тогда, когда оно началось до введения ГК в действие, не следует понимать в том смысле, что нужно учитывать и тот срок владения, который истек до 1 января 1991 года. Временной границей здесь по-прежнему должна служить дата введения в действие Закона РСФСР о собственности — 1 января 1991 года. Иными словами, “течение приобретательной давности может начаться либо с 1 января 1991 года, либо после 1 января 1991 года, но, во всяком случае, не ранее этой даты”.

Судебная практика, как следует из примеров, приведенных в настоящей главе, основывается на противоположных позициях. Принимая во внимание норму ст. 11 Федерального закона “О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, суды при рассмотрении и разрешении соответствующих дел не применяют каких-либо временных ограничений, связанных с датой вступления в силу Закона “О собственности в РСФСР”. Напротив, в том случае, когда к моменту судебного разбирательства спора срок приобретательной давности уже истек (если его течение началось, к примеру, в 60-е или 70-е годы XX века), суды признают условие о сроке давности исполненным.

Такая позиция судебных органов представляется обоснованной и направленной на защиту интересов приобретателей, в том числе и граждан, исходя из того, что ГК РФ и Федеральным законом “О введении в действие части первой ГК РФ” не установлено каких-либо временных ограничений для приобретения имущества в порядке приобретательной давности.

Задача адвоката, представляющего интересы давностного владельца, в данном случае состоит в том, чтобы сопоставить нормы действующего законодательства и требовать применения правила ст. 234 ГК РФ с учетом ст. 11 Федерального закона “О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, предусматривающей обратное действие данной статьи ГК РФ без каких-либо ограничений сроков применения института приобретательной давности. Такая позиция — основанная на действующих правовых нормах — в наибольшей степени отвечает интересам давностных владельцев и способствует защите адвокатами их прав.

Как уже отмечалось выше, в юридической теории в развитие указанных норм права сформулировано мнение о том, что давностный владелец может приплюсовать ко времени своего владения также и время владения своего предшественника, от которого он получил имущество как преемник.

Утверждение о том, что наследник может присоединить к своему сроку владения период времени, в течение которого имуществом владел наследодатель, представляется более чем обоснованным. К наследнику как к универсальному преемнику наследодателя переходят все права и обязанности последнего, включая и права, связанные с давностным владением (т.е. право приобрести право собственности по истечении установленного законом срока давностного владения). Также справедливо мнение о том, что в порядке наследственного преемства к наследнику переходит не само право (его еще нет), а те элементы юридического состава, накопление которых необходимо для приобретения по давности права собственности. До тех пор, пока срок приобретательной давности не истек, в наследственную массу умершего давностного владельца входит не само право на имущество, а лишь возможность его приобретения в собственность по истечении предусмотренных в законе сроков.

Адвокат, представляющий интересы давностного приобретателя, обязательно должен использовать возможность увеличить срок владения за счет срока владения предшественника (наследодателя).

Согласно п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Указанными статьями ГК РФ предусмотрена защита прав на имущество лиц, которым это имущество принадлежит на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Общий срок исковой давности установлен в три года (ст. 196 ГК РФ). Следовательно, фактически для возникновения права собственности по данному основанию в отношении недвижимого или движимого имущества, принадлежащего другим лицам, заинтересованное лицо должно владеть этим имуществом соответственно в течение восемнадцати либо восьми лет, начиная со дня, когда лицо, имеющее право на данное имущество, основанное на законе или договоре, узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Справедливым является замечание о том, что “приобретательная давность возникает из незаконного владения, поскольку законное владение, полученное, по общему правилу, от собственника, исключает добросовестное заблуждение относительно принадлежности вещи”.

Однако лицо, желающее прибрести право собственности на имущество — в том числе недвижимое, включая жилые помещения — в силу приобретательной давности, должно подтвердить факт своего добросовестного, открытого и беспрерывного владения этим имуществом в течение установленных законом сроков. Это можно сделать лишь в порядке особого производства, подав в суд заявление об установлении факта, имеющего юридическое значение (п. 1 ст. 245; п. 10 ст. 247 ГПК РСФСР).

Данное положение находится в согласии с Федеральным законом “О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним”, согласно п. 3 ст. 6 которого право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации “после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке”.

Кроме того, рассмотрение вопросов, связанных с применением приобретательной давности, в порядке искового производства невозможно, поскольку к моменту рассмотрения срок исковой давности должен уже однозначно истечь, и это является непременным условием начала течения срока приобретательной давности (соответственно 15 или 5 лет).

Доказательствами по данному делу, как рассматривалось в начале настоящей главы, могут служить и свидетельские показания, и иные доказательства, прежде всего письменные (квитанции об оплате платежей, связанных с хранением и эксплуатацией вещи, другие документы, имеющие значение для установления добросовестного, открытого и беспрерывного владения).

Как указывалось ранее, в соответствии с п. 3 ст. 6 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, “право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке”. Основанием для регистрации права собственности государственными органами регистрации прав на недвижимое имущество будет соответствующее судебное решение. В соответствии со ст. 251 ГПК РСФСР, “решение суда об установлении факта, подлежащего регистрации в органах записи актов гражданского состояния или оформлению в других органах, служит основанием для такой регистрации или оформления, не заменяя собой документов, выдаваемых этими органами”.

Приобретение права собственности по указанному основанию возможно как в отношении бесхозяйных вещей, так и в отношении имущества, собственник которого известен, но не использует это имущество. В момент регистрации прекращается право прежнего собственника и возникает право собственности давностного владельца.

Подытоживая изложенное и обращая особое внимание на приобретение в порядке приобретательной давности жилых помещений, следует отметить, что в данном случае адвокат может оказать гражданам следующие виды юридической помощи:

Консультирование может быть проведено как до начала (или в начале) осуществления гражданином владения, так и в процессе его, и по истечении установленных законом сроков владения, необходимых для приобретения имущества в порядке приобретательной давности.

В случае если граждане намерены в соответствии с установленным порядком приобрести имущество в собственность, целесообразнее обращаться за консультацией в начале осуществления владения. Это имеет исключительно важное значение для того, чтобы соблюсти все требования, предусмотренные законом для приобретения права собственности на имущество в порядке приобретательной давности, поскольку несоблюдение или ненадлежащее соблюдение этих требований явится непреодолимым препятствием для приобретения имущества в собственность, учитывая продолжительный срок давностного владения, необходимый для приобретения права собственности на жилье.

Однако вышеприведенные нормы о приобретении права собственности в силу истечения срока приобретательной давности находятся в некотором противоречии с положениями ст. 225 ГК РФ, регулирующей правовой статус бесхозяйных вещей, в части бесхозяйного недвижимого имущества.

Согласно п. 3 ст. 225 ГК РФ, бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Суд обязан выявить всех заинтересованных лиц, в том числе и фактических владельцев. Наличие таковых может служить основанием для непризнания муниципальной собственности на недвижимую вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

Таким образом, граждане, не являющееся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие недвижимым имуществом как своим собственным в течение установленного законом срока, могут приобрести право собственности на это недвижимое имущество по давности владения только в том случае, если орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, по истечении одного года со дня постановки данного недвижимого имущества на учет не обратится в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на это имущество либо если суд не признает это имущество поступившим в муниципальную собственность. Подобное положение связано тем, что нормы ГК о приобретении права собственности на бесхозяйную вещь подлежат приоритетному применению по сравнению с нормами о приобретательной давности. Это значит, что “если, например, имущество может быть приобретено в собственность как бесхозяйное и в то же время открывается возможность стать его собственником по давности владения, то предпочтение следует отдавать нормам, определяющим основания и порядок перехода имущества в собственность того или иного лица как бесхозяйного”. Приоритет норм, регулирующих приобретение права собственности на бесхозяйные вещи, фактически означает, что срок приобретательной давности для возникновения муниципальной собственности на бесхозяйное недвижимое имущество (включая жилые дома) составляет один год с момента постановки этого имущества на учет в соответствии с требованиями ст. 225 ГК РФ.

Применительно к возникновению права собственности граждан на жилье подобное положение означает следующее. Предположим, гражданин занимает пустующий жилой дом, собственник которого ему неизвестен и не может быть установлен посредством расспросов и наведения справок. Далее гражданин в качестве давностного владельца добросовестно, открыто и непрерывно на протяжении 10 лет проживает в этом доме как в своем собственном, осуществляет ремонт дома, возводит пристройки, возделывает приусадебный участок. Однако по истечении этого периода времени по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится этот дом, орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество принял его на учет. Через один год после постановки на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, обращается в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на этот дом. Срок приобретательной давности в отношении недвижимости (15 лет) еще не истек, следовательно, данный гражданин, в свою очередь, не может обращаться в суд с требованием о признании за ним права собственности на дом. В случае удовлетворения судом требования, заявленного органом, уполномоченным управлять муниципальным имуществом, возникает право муниципальной собственности на этот жилой дом. Вследствие этого соответствующие муниципальные органы вправе обратиться к гражданину, занимающему дом в качестве давностного владельца, с требованием об освобождении занимаемого жилого дома, или обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). Поскольку соответствующее муниципальное образование уже признано собственником дома в установленном законом порядке, гражданин не вправе обращаться за защитой от данного требования.

Приоритет муниципальных образований в приобретении права собственности на бесхозяйные жилые помещения не противоречит действующему законодательству РФ. В п. 3 ст. 212 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество в зависимости от того, находится ли это имущество в собственности физических, юридических лиц, государственных или муниципальных образований. Однако подобный приоритет ведет к нарушению прав граждан (в т.ч. жилищных), поскольку граждане фактически лишены возможности приобрести право собственности на занимаемый жилой дом в качестве давностных владельцев.

Жилые дома с учетом их назначения после регистрации права муниципальной собственности должны быть включены в муниципальный жилищный фонд. Но приобрести право собственности на данные жилые помещений в порядке их приватизации граждане, занимающие их как давностные владельцы, могут только при наличии двух условий (основанных на требованиях Закона о приватизации):

1) если они ранее не реализовали право на приватизацию занимаемых ими жилых помещений,
2) если у них есть право на приватизацию данного жилого помещения в результате проживания в нем на основании договора найма.

Зависимость от наличия указанных обстоятельств ведет к ограничению прав граждан, и, прежде всего, — их жилищных прав. Осуществление гражданином права владения жилым помещением в качестве давностного владельца не дает оснований для заключения с ним договора найма данного жилого помещения и регистрации гражданина в нем по месту жительства. Следовательно, в случае перехода жилого дома в муниципальную собственность давностный владелец и члены его семьи по требованию муниципальных органов обязаны освободить дом. Единственное, на что они при этом имеют право — изъять отделимые улучшения, произведенные ими в течение срока фактического владения.

Для устранения существующего противоречия, влекущего нарушение прав граждан, при условии сохранения действующих правовых норм целесообразно дополнить п. 3 ст. 225 ГК РФ частями четвертой и пятой следующего содержания:

“В случае признания судом права муниципальной собственности на бесхозяйные жилые помещения данные жилые помещения должны быть отнесены к муниципальному жилищному фонду.

Граждане, занимающие бесхозяйные жилые помещения в случае, предусмотренном статьей 234 настоящего Кодекса, вправе потребовать заключения с ними договора найма занимаемого жилого помещения в порядке, предусмотренном статьей 672 настоящего Кодекса”.

Внесение предложенного дополнения в ст. 225 ГК РФ позволит защитить права граждан в условиях приоритетного права муниципальных образований на приобретение права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи, включая жилые помещения. Заключение договора найма жилого помещения предоставляет этим гражданам право в дальнейшем приобрести право собственности на данное помещение в порядке его приватизации в соответствии с действующим законодательством. В любом случае у граждан появляется законное основание для проживания в данных жилых помещениях. Это, в свою очередь, послужит стимулированию граждан к занятию и эксплуатации жилых домов, пустующих в силу их бесхозяйности, и в целом к освоению заброшенных домов и земель. Таким образом, предложенное выше дополнение правовых норм ведет не только к защите жилищных прав граждан (в результате расширения муниципального жилищного фонда), но и к защите интересов государства, поскольку приобретение гражданами права собственности на жилые помещения в данном случае освободит муниципальные органы от необходимости эксплуатации этих помещений.

Возможен также более радикальный вариант согласования правовых норм, регулирующих определение судьбы бесхозяйных вещей, с одной стороны, и регулирующих приобретение имущества в силу приобретательной давности, с другой стороны, и для защиты прав и охраняемых законом интересов граждан представляется необходимым внесение дополнений в действующие нормативные акты.

В связи с этим целесообразно изложить п. 3 с. 225 ГК РФ в следующей редакции:

“3. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим управление муниципальным имуществом, по заявлению лица, осуществляющего права владения данным имуществом.

Органы местного самоуправления по заявлению органа, осуществляющего управление муниципальным имуществом, обязаны принять меры к установлению лица, которому данные бесхозяйные вещи принадлежат на основании закона или договора. В случае установления лица, которому данные вещи принадлежат, они передаются ему. Лицо, осуществлявшее права владения бесхозяйными недвижимыми вещами, вправе получить от лица, которому данные вещи принадлежат на основании закона или договора, возмещение необходимых расходов, связанных с содержанием данных вещей.

В случае невозможности установления лица, которому бесхозяйные недвижимые вещи принадлежат на основании закона или договора, или отказа этого лица от принадлежащих ему прав лицо, осуществляющее владение данными вещами, вправе приобрести право собственности на данные вещи в порядке, предусмотренном статьей 234 настоящего Кодекса”.

Подобная конструкция правовой нормы, регулирующей определение юридической судьбы бесхозяйного недвижимого имущества, приведет к уравниванию всех субъектов права собственности в возможности приобретения права собственности в силу истечения срока приобретательной давности.

С учетом того, что большую часть бесхозяйного недвижимого имущества составляют оставленные собственниками пустующие жилые дома, подобное уравнивание будет способствовать расширению возможности граждан приобрести жилые помещения в собственность в силу истечения срока приобретательной давности и в дальнейшем осуществлять реализацию правомочий собственников.

В заключение следует отметить, что введение в гражданском законодательстве института приобретательной давности — это правовое явление, имеющее большое прогрессивное значение в плане расширения возможности граждан приобрести право собственности на жилье. В настоящее время этот институт в том виде, в котором он существует в ГК РФ, нуждается в совершенствовании. Но уже сейчас адвокаты могут оказывать гражданам различные виды квалифицированной юридической помощи в рамках оказания им содействия в приобретении жилья в порядке приобретательной давности, помогая реализовывать возможности, предоставленные действующим законодательством уже в настоящее время.

Заключение

Деятельность адвокатов исключительно важна: они помогают гражданам реализовывать принадлежащие им права, предоставленные законом, и эффективно осуществлять защиту этих прав. Особое значение эта помощь приобретает тогда, когда предметом спора становится жилое помещение и оспариваются жилищные права граждан. Жилище испокон веков было основой жизнедеятельности людей, их надежной опорой. Поэтому в случае необходимости граждане должны иметь возможность предпринять все предусмотренные законом меры по защите своих прав. Задача адвоката при этом — оказать им содействие в наиболее результативном использовании этих мер.

Работа адвокатов по делам, связанным с приобретением права собственности на жилые помещения по безвозмездным основаниям — в порядке приватизации, по договору дарения, в порядке наследования и в силу истечения срока приобретательной давности — имеет специфику, обусловленную как законодательным регулированием каждого из указанных оснований, так и их внутренними особенностями.

Законодательные нормы нередко противоречивы и недостаточны.

Существенное значение имеет сложившаяся судебная практика, поскольку она направлена на расширение защиты прав граждан. Так, возможность включения в наследственную массу квартир, приватизация которых не была завершена в связи со смертью наследодателя, подтверждается только судебной практикой, и это оказывает определяющее влияние на рассмотрение и разрешение соответствующих дел судом.

Аналогичным образом в Определении Конституционного Суда РФ от 09 декабря 1999 года была подчеркнута, так сказать, “оспоримость” принадлежащего определенному законом кругу лиц права на обязательную долю в связи с необходимостью подтверждения обоснованности этого права в судебном порядке и, с другой стороны, возможностью судебного оспаривания этого права.

Напротив, приобретение права собственности на жилье в силу истечения срока приобретательной давности явно недостаточно урегулировано законом, и вследствие новизны этого института гражданского права отсутствует единая правоприменительная практика судов по рассмотрению соответствующих дел. Следует отметить также и несовершенство правовых норм, препятствующее реализации формально предоставленной законом возможности приобретения права собственности на жилье по данному основанию. На основании вышеизложенного можно сделать три важных вывода.

Во-первых, приведенными доводами обусловливается возможность оказания квалифицированной юридической помощи гражданам в данных случаях именно адвокатами как специалистами, имеющими наиболее многостороннюю подготовку.

Во-вторых, деятельность адвокатов может эффективно способствовать формированию правоприменительной практики разрешения соответствующих дел, которая в дальнейшем станет основой для развития и совершенствования законодательства.

В-третьих, становится очевидной важность специальной подготовки адвокатов в направлении защиты прав граждан при безвозмездном приобретении собственности на жилье.

Библиография

  1. “Гражданское право”, под ред. Сергеева А.П. и Толстого Ю.К. — Москва, “Проспект”, 1999-2000 гг., тт. 1, 2.
  2. “Работа судов Российской Федерации в первом полугодии 1998 года” // “Российская юстиция”, 1999 г. , №№ 3-4.
  3. Барщевский М.Ю. “Наследственное право” — Москва, “Белые Альвы”, 1996 г.
  4. Бернам У., Решетникова И.В., Прошляков А.Д. “Судебная адвокатура”, Санкт-Петербург, Издательство Санкт-Петербургского университета, 1996 г.
  5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. “Договорное право. Книга 2. Договоры о передаче имущества”, Москва, “Статут”, 2000 г.
  6. Ватман Д.П., Елизаров В.А. “Адвокат в гражданском процессе” — Москва, “Юридическая литература”, 1969 г.
  7. Ватман Д.П. “Право на защиту (Адвокат в гражданском судопроизводстве)” — Москва, Издательство “Знание”, 1973 г.
  8. Власов Ю.Н. “Наследственное право Российской Федерации”, Москва, “Юрайт”, 1998 г.
  9. Гагарский А., “Работа судов Российской Федерации в 1997 году” // “Российская юстиция”, 1998 г., №№ 6-7.
  10. Гордон М.В. “Наследование по закону и по завещанию” — Москва, “Юридическая литература”, 1967 г.
  11. Гришаев С.П. “Ваше право собственности на жилой дом и квартиру”, Москва, “Издательство БЕК”, 1995 г.
  12. Данилов Е.П. “Наследование” — Москва, “Новый юрист”, 1999 г.
  13. Зайцева Т.И., Крашенинников П.В. “Наследственное право”, Москва, “Статут”, 2000 г.
  14. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. “Жилищные права. Пользование и собственность”, Москва, “Юристъ”, 1997 г.
  15. Комарицкий С.И. “Приватизация: правовые проблемы”, Москва, “Статут”, 2000 г.
  16. Крашенинников П.В. “Право собственности на жилые помещения”, Москва, “Статут”, 2000 г.
  17. Крашенинников П.В. “Сделки с жилыми помещениями”, Москва, “Статут”, 1999 г.
  18. Кудашкин А.В., Фатеев К.В. “Жилищные права военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы, и членов их семей” — Москва, “За права военнослужащих”, 1999 г.
  19. Литовкин В.Н. “Комментарий к законодательству Российской Федерации о приватизации жилья” — Москва, 1993 г.
  20. Малеина М.Н. “О договоре дарения” // “Известия высших учебных заведений. Правоведение”, 1998 г., № 4, с. 129-133.
  21. Маслов Н.Ф. “Жилая недвижимость. Вопросы и ответы” — Москва, “Юристъ”, 1998 г.
  22. Мейер Д.И. “Русское гражданское право”, часть 2 — Москва, “Статут”, 1997 г.
  23. Никитюк П.С. “Наследственное право и наследственный процесс (Проблемы теории и практики)” — Кищинев, “Штиинца”, 1973 г.
  24. Полич С., “Изменение и расторжение договора приватизации жилья” // “Законность”, 1999 г., № 9.
  25. Рыжков А., Шустов Д. “Мое за давностью лет” // “Бизнес-адвокат”,1997 г., № 10.
  26. Рясенцев В.А. “Наследование по закону и по завещанию в СССР” — Москва, “Знание”, 1972 г.
  27. Серебровский В.И. “Избранные труды по наследственному и страховому праву” — Москва, “Статут”, 1997 г.
  28. Скловский К. “Приобретательная давность” //”Российская юстиция”, 1999 г., № 3.
  29. Толстой Ю.К. “Давность в Гражданском кодексе Российской Федерации” — ”Известия высших учебных заведений. Правоведение”, 1995 г., № 1, с. 14-24.
  30. Толстой Ю.К. “Наследственное право” — Москва, “Проспект”, 2000 г.
  31. Толстой Ю.К. “Соотношение исковой и приобретательной давности” // “Правоведение”, 1993 г., № 6.
  32. Трубников П.Я. “Право собственности граждан на жилье. Вопросы судебной защиты” — Москва, ТОО “Иван”, 1993 г.
  33. Шушкевич Б.А. “Наследственное право Российской Федерации” — Тюмень, Издательство Тюменского государственного университета, 1998 г.
  34. Эйдинова Э.Б. “Наследование по закону и завещанию” — Москва, “Юридическая литература”, 1984 г.
  35. Конституция Российской Федерации — ”Российская газета”, № 237, 25 декабря 1993 г.
  36. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая — ”Собрание законодательства РФ”, 05 декабря 1994 г., № 32, ст. 3301; с изменениями и дополнениями.
  37. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая — ”Собрание законодательства РФ”, 29 января 1996 г., № 5, ст. 410; с изменениями и дополнениями.
  38. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть третья — ”Российская газета”, 28 ноября 2001 г.
  39. Гражданский кодекс РСФСР — ”Ведомости ВС РСФСР”, 1964 г., № 24, ст. 407; с изменениями и дополнениями.
  40. Жилищный кодекс РСФСР, утв. Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 г. — ”Ведомости ВС РСФСР”, 1983 г., № 26, ст. 883; с изменениями и дополнениями.
  41. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР — ”Ведомости ВС РСФСР”, 1964 г. № 24, ст. 407; с изменениями и дополнениями.
  42. Уголовно — процессуальный кодекс РСФСР — ”Ведомости ВС РСФСР”, 1960 г., № 40, ст. 592; с изменениями и дополнениями.
  43. Семейный Кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ — ”Собрание законодательства РФ”, 01 января 1996 г., № 1, ст. 16; с изменениями и дополнениями.
  44. “Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик”, утв. Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г. № 2211-1 — ”Ведомости СНД и ВС СССР”, 26 июня 1991, № 26, ст. 733.
  45. Закон РСФСР “Об утверждении Положения об адвокатуре РСФСР” от 20 ноября 1980 г. — “Ведомости ВС РСФСР”, 1980 г., № 48, ст. 1596.
  46. Закон РСФСР “О собственности в РСФСР” — ”Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР”, 1990 г., № 30, ст. 416.
  47. Закон “Об основах федеральной жилищной политики” — ”Российская газета”, № 15, 23 января 1993 г.; с изменениями и дополнениями.
  48. Закон РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” № 1541-1 от 04 июля 1991 г. — ”Ведомости СНД и ВС РСФСР”, 11 июля 1991 г., № 28, ст. 959; с изменениями и дополнениями.
  49. Закон от 14 июля 1992 г. № 3297-1 (в ред. от 02 апреля 1999 г.) “О закрытом административно-территориальном образовании” — ”Российская газета”, № 190, 26 августа 1992 г.; с изменениями и дополнениями.
  50. Закон от 10 июля 1992 г. № 3266-1 “Об образовании” — ”Ведомости СНД и ВС РФ”, 30 июля 1992 г., № 30, ст. 1797; с изменениями и дополнениями.
  51. Закон РФ от 20 ноября 1990 г. № 340-1 “О государственных пенсиях в РФ” — ”Ведомости СНД и ВС РСФСР”, 1990 г., № 27, ст. 351; с изменениями и дополнениями.
  52. Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ “О введении в действие части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации” — ”Собрание законодательства РФ”, 05.12.1994, N 32, ст. 3302.
  53. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” — ”Собрание законодательства РФ”, 28 июля 1997 г., № 30, ст. 3594.
  54. Федеральный закон от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ (ред. от 31 декабря 1999 г.) “О статусе военнослужащих” — ”Собрание законодательства РФ”, № 22, 01 июня 1998 г., ст. 2331.
  55. Федеральный закон от 10 декабря 1995 г., № 195-ФЗ “Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации” — ”Собрание законодательства РФ”, 11 декабря 1995 г., № 50, ст. 4872.
  56. Федеральный закон “О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов” — ”собрание законодательства РФ”, 07 августа 1995 г., № 32, ст. 3198.
  57. Федеральный закон от 22 августа 1996 г. № 125-ФЗ “О высшем и послевузовском профессиональном образовании” — ”Собрание законодательства РФ”, 26.08.1996, N 35, ст. 4135.
  58. Федеральный закон от 16 мая 1995 г. № 74-ФЗ “О сохранении статуса государственных и муниципальных образовательных учреждений и моратории на их приватизацию” — ”Собрание законодательства РФ”, 22 мая 1995 г., № 21, ст. 1922; в ред. Федерального закона от 12 апреля 1999 г. № 71-ФЗ — ”Собрание законодательства РФ”, 19.04.99, N 16, ст. 1929.
  59. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ “Об архитектурной деятельности в Российской Федерации” — ”Собрание законодательства РФ”, 20 ноября 1995 г. № 47, ст. 4473.
  60. Указ Президента РФ от 12 января 1992 г., № 16 “Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в г. Москве” — ”Ведомости СНД и ВС РСФСР”, 23 января 1992 г., № 4, ст. 153; в ред. Указа Президента РФ от 01 апреля 1996 г., № 464 — ”Собрание законодательства РФ”, 08.04.96, N 15, ст. 1577.
  61. Указ Президента РФ № 431 от 29 марта 1996 г. “О новом этапе реализации государственной целевой программы “Жилище” — ”Собрание законодательства РФ”, 01 апреля 1996 г., № 14, ст. 1431.
  62. Постановление Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 № 335 “О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР — ”СП РСФСР”, 1984 г., № 14, ст. 121; с изменениями и дополнениями.
  63. Постановление Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. № 328 “Об утверждении Примерного положения об общежитиях” — ”СП РСФСР”, 1988 г., № 17, ст. 95.
  64. Постановление Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21 апреля 1989 г. № 134 “Об утверждении Положения о продаже гражданам квартир в собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт” — ”СП РСФСР”, 1989, № 13, ст. 72.
  65. Приказ Госстроя РФ от 31 декабря 1999 г. № 177 “Об утверждении методики по определению непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания” — ”Бюллетень строительной техники”, 2000 г., № 4.
  66. Инструкция Министерства по налогам и сборам РФ от 02 ноября 1999 г. № 54 “По применению закона российской федерации “О налогах на имущество физических лиц” — ”Российская газета”, № 27, 08 февраля 2000 г.
  67. Методические рекомендации Управления юстиции г. Москвы и Московской Городской Нотариальной Палаты от 05 февраля 1997 г. “Методические рекомендации по оформлению наследственных прав на квартиры, находящиеся в совместной собственности граждан” — документ опубликован не был.
  68. Постановление Конституционного Суда РФ № 25-П от 03 ноября 1998 г. “По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова” — ”Вестник Конституционного Суда РФ 1999 г., № 1.
  69. Постановление Конституционного Суда РФ от 24.10.2000 N 13-П “По делу о проверке конституционности положений пункта 13 статьи 39 Закона Российской Федерации “Об образовании”, статьи 1 Федерального закона “О сохранении статуса государственных и муниципальных образовательных учреждений и моратории на их приватизацию” и пункта 7 статьи 27 Федерального закона “О высшем и послевузовском профессиональном образовании” в связи с запросом Майнского районного суда Ульяновской области, а также жалобами граждан Е.Е. Насоновой и Н.П. Ярушиной” — “Собрание законодательства РФ”, 30 октября 2000 г., № 44, ст. 4399.
  70. Определение Конституционного Суда РФ № 116-О от 01 октября 1997 г. “Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Шефера В.Э. как не соответствующей требованиям Федерального конституционного закона “О Конституционном суде Российской Федерации” — ”Вестник Конституционного Суда РФ № 1, 1998 г.
  71. Определение Конституционного Суда РФ от 09 декабря 1999 года об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Куркиной Е.А. на нарушение ее конституционных прав статьей 535 ГК РСФСР
  72. Определение Конституционного Суда РФ от 14 декабря 1999 г., № 229-О “по запросу Юрьев-Польского районного суда Владимирской области о проверке конституционности части пятой статьи 29 Федерального закона “О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов” — ”Собрание законодательства РФ”, 17 апреля 2000 г., № 16, ст. 1773.
  73. Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 29 июня 1925 года “О презумпции (предположении) права собственности государства на спорное имущество” — Сборник циркуляров и важнейших разъяснений Пленума ВС РСФСР. Январь 1925 — май 1926 гг. М., 1927, с. 114.
  74. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4 “О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом” — ”Закон”, 1997 г., № 3.
  75. Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 23 апреля 1991 г. № 2 “О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании” — ”Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ 1961 — 1993”, в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 1993 г. № 11, Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 октября 1996 г. № 10 — ”Бюллетень Верховного Суда РФ”, 1994 г. № 3, “Бюллетень Верховного Суда РФ”, 1997 г. № 1.
  76. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 “О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в российской федерации” — ”Бюллетень Верховного Суда РФ”, 1993 г., № 11; в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 1993 г. № 11, Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 октября 1996 г. № 10 — ”Бюллетень Верховного Суда РФ”, 1994 г. № 3, “Бюллетень Верховного Суда РФ”, 1997 г., № 1.
  77. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ “О некоторых вопросах, возникших при рассмотрении судами дел, связанных с приватизацией гражданами жилых помещений — Бюллетень Верховного Суда РФ 1994 г., № 2.
  78. Извлечение из обзора судебной практики Верховного Суда РФ — “Некоторые вопросы судебной практики по жилищным делам” — Бюллетень Верховного Суда РФ, 1996 г., № 12.
  79. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. № 13 “Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” — ”Вестник ВАС РФ”, 1997 г., № 7.
  80. Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1984 г., № 5.
  81. Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1985 г., № 4.
  82. Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1985 г., № 5.
  83. Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1985 г., № 11.
  84. Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1989 г., № 1.
  85. Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1991 г., № 8.
  86. Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1992 г., № 2.
  87. Бюллетень Верховного Суда РФ, 1992 г., № 5.
  88. Бюллетень Верховного Суда РФ, 1993 г., № 6.
  89. Бюллетень Верховного Суда РФ, 1993 г., № 8.
  90. Бюллетень Верховного Суда РФ, 1993 г., № 11.
  91. Бюллетень Верховного Суда РФ, 1994 г., № 1.
  92. Бюллетень Верховного Суда РФ, 1994 г., № 5.
  93. Бюллетень Верховного Суда РФ, 1994 г., № 7.
  94. Бюллетень Верховного Суда РФ, 1996 г., № 2.
  95. Бюллетень Верховного Суда РФ, 1997 г., № 5.
  96. Бюллетень Верховного Суда РФ, 1998 г., № 3.
  97. Бюллетень Верховного Суда РФ, 1999 г., № 4.
  98. Бюллетень Верховного Суда РФ, 1999 г., № 5.
  99. Бюллетень Верховного Суда РФ, 2000 г., № 4.
  100. “Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1997 г., № 7.
  101. “Законность”, 1996 г., № 10.

Контактный телефон:
7 (095) 915-28-28 (раб.)
Макаров Сергей Юрьевич


Copyright © 1994-2016 ООО "К-Пресс"