Черные дыры в Российском Законодательстве 2002'3

Home Поиск Издания Контакты k-press.ru


Продолжается подписка на наши издания! Вы не забыли подписаться?

Регулирование отношений, связанных с недвижимостью

Каминская Е.И., к.ю.н., доцент
МГИМО МИД РФ

Основные различия в регулировании прав на недвижимость в России и Швейцарии вытекают из разной степени экономической стабильности этих стран. Высокий уровень развития капитализма в Швейцарии, отсутствие в этой стране необходимости перевода в малые сроки большой массы объектов недвижимости из публичного сектора в частный — все это позволило разработать в швейцарском праве сбалансированные схемы регулирования, учитывающие интересы разных лиц по поводу одних и тех же объектов.

Анализ этих правовых схем составляет предмет данной статьи. Суть их, в наиболее обобщенном виде, состоит в следующем.

Право частной собственности на недвижимость в Швейцарии возникает по более свободному кругу оснований, чем в России, поскольку этот процесс не сковывается существованием в прошлом жесткой государственной монополии. В результате сфера публичной собственности в Швейцарии оказывается несколько более узкой, чем в России. Швейцарскому праву неизвестен принцип разрешительного оборота земли и других природных ресурсов как общее начало правового регулирования, хотя отдельные ограничения для сделок подобного рода установлены. Основания для принудительного прекращения права собственности в швейцарском праве выглядят весьма абстрактно и дают возможность широкого усмотрения судебным органам . Эта гибкость регулирования выглядит весьма привлекательно, однако в современных исторических условиях она, очевидно, неприемлема для российского права (занятого поиском предсказуемых ориентиров регулирования).

Право собственности на недвижимость подвергается в Швейцарии иным ограничениям, а именно ограничениям на осуществление. Они урегулированы чрезвычайно детально (включая их уравновешивание с правомочиями собственника). Прямое перенесение соответствующих положений в российское законодательство также нецелесообразно (по крайней мере до создания значительного слоя частных собственников на землю, интересы которых конкурировали бы друг с другом).

Отдельные решения швейцарского права могли бы оказаться полезными для российского законодательства о недвижимости. Они будут особо оговорены при дальнейшем изложении.

Понятие недвижимости

Не формулируя развернутого понятия недвижимости, Швейцарской гражданский кодекс 1907 г. (далее — "ШГК") дает в ст. 655 замкнутый перечень ее объектов, в который включены земля, ее недра, четко выраженные и постоянные права, занесенные в реестр недвижимости, а также части недвижимого имущества, принадлежащего нескольким лицам на праве общей собственности.

Реестр недвижимости

Индивидуализация объектов недвижимости производится в Швейцарии с помощью внесения записи в специальный государственный реестр недвижимости. В отношении вещных прав такая запись имеет правообразующий характер. Признание "книжной давности " в качестве основания приобретения права собственности на недвижимость свидетельствует о том, что на записи в реестре недвижимости основывается презумпция о наличии прав у данного лица и о его добросовестности. Действительно, в силу положений ст. 662 ШГК, лицо, указанное без достаточных на то оснований в реестре недвижимости в качестве собственника и владеющее имуществом добросовестно, непрерывно и без помех в течение 10-летнего срока, фактически признается собственником такого имущества (поскольку запись впредь нельзя будет оспорить).

Если же записи в реестре не содержится, то приобретение права собственности на имущество возможно и в этом случае — на этот раз по "чрезвычайной книжной давности", поскольку при соблюдении определенных условий владелец вправе требовать по суду учинения такой записи. Эти условия таковы: непрерывное, осуществляемое без помех и "так, как это делал бы истинный собственник" (т.е., очевидно, открытое) владение имуществом в течение 30 лет. Тем самым права даже недобросовестного приобретателя могут быть защищены на основании такой записи.

Запись в реестре недвижимости не только создает презумпцию действительности сделки с недвижимостью, но также служит решающим доказательством при расхождении записи в реестре с текстом договора.

Исключение из правила о конститутивном значении регистрации составляют случаи завладения имуществом без правопреемства, передачи его по наследству, принудительного отчуждения в общественном интересе, наложения взыскания по суду. В соответствии со ст.656 ШГК, право собственности возникает при этом до внесения записи в реестр. Однако право распоряжения такой недвижимостью со стороны собственника фактически заблокировано указанием о том, что это правомочие может быть реализовано лишь после регистрации.

Порядок ведения реестра недвижимости определяется положениями Титула 25 ШГК и Ордонанса Федерального Совета Швейцарской Конфедерации о реестре недвижимости от 22 февраля 1910 г. Реестры недвижимости ведутся в округах специально назначаемыми кантональными органами регистраторами. Организация работы отделений (бюро) реестра недвижимости, порядок назначения регистраторов и контроль за ведением реестра регулируется законодательством кантонов, но при этом такие положения подлежат утверждению со стороны федерального правительства — Федерального Совета Швейцарской Конфедерации. Тем самым достигается достаточное соотношение централизации и децентрализации при ведении реестра, что было бы полезно учесть и российскому законодателю.

Ущерб в результате ненадлежащего ведения реестра возмещается кантоном, в котором он ведется. При этом впоследствии возможно предъявление регрессного требования к регистратору, допустившему упущение или ошибку. Удовлетворение такого требования облегчается практикой требовать от регистраторов предоставить обеспечение при их назначении.

Реестр недвижимости включает:

Принцип публичной открытости реестра недвижимости, закрепленный в ст.970 ШГК, на деле реализуется далеко не всегда. Указание на необходимость наличия у лиц, желающих ознакомиться с содержанием реестра, "оправданного интереса" используется судебной практикой для обоснования ограничений публичного доступа за счет рестриктивного толкования такого интереса как исключительно "законного" (научного, имущественного, но не простого любопытства).

Ознакомиться с содержанием реестра недвижимости можно либо лично в бюро, в присутствии регистратора, либо заочно, получив по почте выписку из реестра.

Субъекты права собственности

Субъекты права собственности ни в ШГК, ни в Конституции Швейцарской Конфедерации (статья 22 ter содержит лишь декларацию о конституционной гарантии права собственности) прямо не перечисляются. До тех пор, пока законодательство не содержит специальных оговорок о невозможности нахождения какого-либо объекта на праве собственности у определенного субъекта, можно говорить о том, что любой субъект гражданского права (Конфедерация, кантоны, коммуны — органы местного самоуправления в Швейцарии, физические и юридические лица отдельно и в их сочетании) вправе выступать в качестве собственника недвижимости. Указанные оговорки немногочисленны.

Первая из них — прямое указание ст. 659 ШГК об отнесении к кантональной собственности полезных земель, образующихся на бесхозяйном участке территории соответствующего кантона в результате аллювиальных отложений, оползней, изменения русла или уровня публичных источников,

Второе важное правило содержится в ч.2 ст.664 ШГК. В отношении публичных водных источников, некультивированных регионов, скал, ледников и ледниковых вод устанавливается презумпция непринадлежности к сфере частной собственности. Эта презумпция может быть поколеблена. Но при этом — что важно практически — швейцарской судебной практикой отрицается возможность требовать внесения в реестр недвижимости записи о праве собственности на такие объекты на основании положений о чрезвычайной приобретательной давности.

Третья оговорка сформулирована в ч.1 указанной статьи и касается бесхозяйных недвижимых вещей и имущества, составляющего "публичную сферу". Последняя расшифровывается судебной практикой как, в частности, недра, крупные водные артерии, бассейны подземных вод, иное имущество, используемое в целях публичного управления непосредственно государством или коммуной, без передачи хотя бы и для этих целей частному лицу.

В отличие от российского права, в праве Швейцарии компетенция Конфедерации и кантонов при осуществлении права собственности на объекты недвижимости разграничивается не путем классификации самих объектов с целью отнесения их к сфере собственности федерации или ее субъектов, а по иному принципу. Для этого используется своеобразная конструкция: правомочия публичного собственника в отношении объектов публичной собственности "расщепляются". Публичный собственник фактически рассматривается в качестве единого собственника. Принципы и основы природопользования, согласно ст. 22 quater Конституции Швейцарской Конфедерации, устанавливаются Конфедерацией. Использование же таких объектов отнесено к ведению кантонов. Последние проводят и зонирование (которое в Швейцарии служит комплексным целям, в т.ч. поощрению земледелия путем субсидирования).

Земельные участки, водные объекты и леса как объекты недвижимости

Исторические и природные условия вызвали особый интерес швейцарского законодателя к такому объекту недвижимости, как земля. Отношения, связанные с землей (и, в частности, с земельными участками сельскохозяйственного назначения), — это та сфера, в которую вмешивается, в порядке исключения, государство. Конституционные основы для этого закреплены в ст.ст. 31 bis — septies Конституции Швейцарской Конфедерации. Государство наделяется полномочиями прибегнуть к такому вмешательству, в частности, при осуществлении экономической политики и предоставлении охраны "отдельным экономическим интересам". Такой подход отразился и на содержании гражданско-правовых актов (ШГК и специальных актов). Как отмечается швейцарскими исследователями, гражданско-правовым положениям, составляющим основу статуса земли, свойственны компромиссный характер, стремление добиться справедливого баланса интересов.

Сама пространственная сфера действия права собственности на землю весьма широка. Согласно общему правилу ст.642 — 644 ШГК (касающемуся всех без исключения объектов права собственности) и уточняющему это правило положению ст.667 (распространяющемуся на земельные участки), право собственности на земельный участок распространяется не только на его поверхность, но и на его неотъемлемые части , а именно на все то, что находится над и под участком и "необходимо для осуществления права собственности". Практически это выражается в следующем.

Судебная практика признает нарушением права собственности на земельный участок пролет над ним на малой высоте, а также проход на посадку и взлет воздушных судов, базирующихся на частном аэродроме.

За исключением законодательно установленных ограничений, право собственности распространяется и на сооружения, насаждения и замкнутые водоемы, находящиеся на участке и тесно с ним связанные. Такое положение ст.667 теоретически обосновывается признанием земли "существенной частью" привязанных к ней вещей, которые должны потому рассматриваться как находящиеся с нею в неделимом комплексе. Фактически речь идет об установлении правом презумпции квалификации в качестве недвижимости прочно связанных с землей зданий и сооружений. Эта презумпция может быть поколеблена:

а) в случае значительного превышения стоимости построек над стоимостью земельного участка (при условии добросовестности застройщика);
б) в случае, когда праву собственности на землю противостоит суперфиций, надлежаще зарегистрированный (и тогда одно вещное право, пусть ограниченное, возобладает над другим).

Судебная практика толкует положения ст. 667 со значительной степенью усмотрения: согласно сопутствующим обстоятельствам, выясняется, имеет ли место в данном случае "охраняемый интерес собственника" .

В качестве водных объектов швейцарское право выделяет несколько категорий, применительно к которым устанавливается различный режим. В частности, некоторая расшифровка дается судебной практикой.

Как отмечалось выше, замкнутые водостоки (в т.ч. подземные воды) рассматриваются в ст. 704 и 667 ШГК как принадлежность земельного участка и могут принадлежать на праве собственности и частным лицам. При этом, по правилу о режиме главной вещи и принадлежности, право собственности на такие водные объекты не может быть приобретено без приобретения права собственности на земельный участок, на территории которого они расположены.

Иначе устанавливается правовой статус т.н. публичных вод (ст. 664 ШГК). В их отношении действует презумпция публичной собственности (см. об этом выше, в разделе о субъектах права собственности на недвижимости).

Право в отношении водного объекта, находящегося , в качестве принадлежности, на чужом участке, может быть оформлено как сервитут .

В качестве иных, кроме названных, законных ограничений права собственности на водные объекты и сервитутов в их отношении, следует назвать:

Все эти ограничения и сервитуты конструируются по подобию ограничений и сервитутов, связанных с землей. Леса также рассматриваются как принадлежность земельного участка (ст. 667 ШГК).

Установлены, кроме того, некоторые особые правила, связанные с ситуациями, когда имеют место насаждения принадлежащих одному лицу деревьев на участке другого лица. В отношении таких ситуаций применяются правила, аналогичные правилам о сооружении зданий из чужих материалов на участке определенного лица.

Статья 770 ШГК предусматривает возможность установления узуфрукта на леса. Эта правовая схема строится по аналогии с узуфруктом в отношении месторождений и предусматривает использование "в пределах рационального пользования" данным объектом.

На выяснении сферы "охраняемого интереса собственника" (ст. 667 ШГК) основывается не только определение территориальной сферы права собственности на землю, но и конструкция специально установленных в ст.ст.680-703 ШГК законодательных ограничений прав собственника земельного участка. В отличие от сервитутов (которые конструируются в швейцарском праве более как права иных лиц на чужие вещи, чем как ограничения права собственности), законные ограничения права собственности на землю действительны и без необходимости их регистрации в реестре недвижимости. Те из них, которые носят публичный характер (т.е. установленные в публичном интересе), не могут быть ни изменены, ни отменены (и тем самым приобретают бессрочный характер).

Формулируются ограничения как в частных, так и в публичных интересах путем специального перечисления отдельных их видов в неисчерпывающем перечне оснований (ст. 702 и след. ШГК): ограничения в санитарных целях, для строительства, в целях противопожарной безопасности, при осуществлении политики использования лесов, ограничения на отчуждение земельных участков, ограничения на использование их в нарушение прав иных лиц, ограничения в целях объединения сельскохозяйственных земель или земель под застройку, ограничения при необходимости осуществления мер по сохранению культурных и природных ценностей, обязанность допускать строительство акведуков, устройство дренажных сооружений и иные ограничения в мелиоративных целях, обязанность допускать необходимый проход через свой участок, сбор диких ягод и грибов в соответствии с местными обычаями и др.

Дополнительно установлены два важных общих положения.

Норма ст.684 ШГК содержит общий запрет на злоупотребление собственником своим правом в нарушение т.н. соседских прав. Эта норма получает в судах достаточно широкое толкование, включая в число управомоченных лиц не только собственников соседних участков, но и иных лиц, права которых нарушены в результате злоупотребления. Злоупотреблением при этом считается причинение или угроза причинения не только помех, но и коммерческих неудобств). Иск, основанный на этой статье, дает право требовать прекращения нарушений, устранения за счет причинителя их последствий и возмещения убытков. Ответственность наступает и при отсутствии вины, по принципу причинения.

Второе общее положение — ст.702 ШГК, фактически делающая открытым перечень отдельных законных ограничений. Она признает за Конфедерацией, кантонами и коммунами право устанавливать иные виды ограничений права собственности на землю в публичных интересах.

В частности, кантоны могут ввести т.н.монополию на разработку месторождений отдельных полезных ископаемых (regale des mines). Условия введения такой монополии устанавливаются не на уровне кантонального законодательства, а на уровне судебной практики и обычного права кантонов.

Ограничения на отчуждение земельных участков, предусмотренные ШГК, были развиты и детализированы Швейцарским обязательственным законом 1911 г. (далее — "ШОЗ"), специальными законами и правительственными ордонансами . Речь идет как об ограничениях, которые устанавливаются по воле собственника (путем заключения соглашений о предоставлении соседям преимущественного права выкупа участка или о предоставлении опциона на покупку), так и о случаях ограничения свободы отчуждать сельскохозяйственные земли и хозяйства или о случаях законодательного признания за определенными лицами преимущественного права и без договора.

Так, в силу ст. 218 ШОЗ и положений специального законодательства (Федерального закона о загородных земельных угодьях от 4 октября 1991 г.) требуется соблюсти 10-летний срок между перепродажами земельных участков сельскохозяйственного назначения. Кантоны вправе и иным образом ограничить свободу отчуждения сельскохозяйственных земель и сельскохозяйственных комплексов (например, путем установления срока, до истечения которого переход к иному собственнику цельных комплексов запрещен). Смысл этих положений — сохранение хозяйственных комплексов и полезных свойств земель, что оказалось бы под угрозой при частой смене собственников.

Преимущественное право покупки признается за сособственниками и ближайшими родственниками и свойственниками продавца земельного участка (ст. 682 ШГК, ст. 6 — 8 Закона о загородных земельных угодьях). Кантональное законодательство может наделять подобным правом также (во вторую очередь) арендаторов и работников, занятых обработкой данного участка. Интересно, что судебная практика пошла по пути расширительного толкования положений упомянутых федеральных актов: несмотря на указание в Законе, наделение подобным правом перестает связываться судами с необходимостью квалификации земельного участка как имеющего сельскохозяйственное назначение, и усмотрение суда оказывается достаточно широким. Подобная ситуация объясняется необычной для континентальной системы ролью судебной практики в Швейцарии (согласно ст. 1 ШГК, судебная практика здесь может приобретать роль источника права).

Еще один ограничитель свободы распоряжения правом собственности на земельные участки — применяемая на кантональном уровне т.н. процедура выдвижения возражения в отношении купли-продажи . Это означает, что до вынесения кантональными органами специального решения действует отсрочка вступления договора в силу. Основаниями применения этой меры могут служить: продажа земельных участков в очевидно спекулятивных целях (и тем самым создается опасность неоправданно частой передачи угодий из рук в руки) , а также "достаточная обеспеченность " данного субъекта земельными участками, принадлежащими ему на праве собственности. Очевидно, в данных случаях имеется широкий простор для судейского усмотрения при квалификации фактических обстоятельств.

Если стороны признают возражение или будет принято решение о запрещении продажи данного земельного участка конкретному лицу, то договор считается недействительным.

Изъятие недвижимости в публичных интересах представляет собой особый случай законодательных ограничений права собственности на землю. В ст. 22 ter. и ст. 24 sexies Конституции Швейцарской Конфедерации раскрывается негативный аспект права собственности: право собственности на любой объект (в первом случае) и на исторические и культурные памятники, природные заповедники (во втором, частном , случае) может быть ограничено или принудительно прекращено путем экспроприации в общественном интересе.

Кроме того, непременное условие экспроприации (как и любого другого законного ограничения права частной собственности) — выплата собственнику при отчуждении "справедливого" вознаграждения. Это правило широко применялось на практике в случаях причинения собственнику ущерба в ходе реализации градостроительных планов, без экспроприации как таковой.

Решения об экспроприации принимаются путем издания закона Конфедерацией или кантонами. Со своей стороны, собственник ( а также иные лица, чьи интересы оказываются прямо затронуты законным ограничением) вправе, в определенных пределах, согласовывать с кантональными органами порядок применения законных ограничений.

Судебной практикой выработано правило о том, что переход права собственности при экспроприации происходит в момент выплаты частному собственнику компенсации (а не в момент регистрации, поскольку, согласно ст. 680 ШГК, она не является необходимым условием установления законных ограничений).

Помимо рассмотренных выше т.н. законодательных ограничений права собственности (включая ограничения оборота), швейцарским законодательством в отношении земельных участков на основании положений Титула 21 ШГК могут устанавливаться сервитуты.

Следует особо отметить, что сервитуты рассматриваются швейцарским правом в качестве самостоятельных объектов недвижимости (к числу которых, напомним, относятся и права, занесенные в реестр недвижимости). Общее условие учреждения сервитутов — занесение записи о них в реестр недвижимости (чем, собственно, сервитуты и отличаются от т.н. законодательных ограничений права собственности) и совершение договора в письменной форме ( а в отношении суперфиция — в квалифицированной письменной форме).

Швейцарскому праву известны не только предиальные (земельные), но и личные сервитуты. По содержанию они состоят либо в совершении действий в пользу других лиц, либо в непрепятствовании реализации другими лицами своих прав (отрицательные сервитуты). Понятие сервитута в праве данной страны достаточно широко и включает узуфрукт и другие ограниченные вещные права, которые по римской традиции фигурируют обычно в качестве самостоятельных, наряду с сервитутами.

Земельные сервитуты — обременения земельного участка в пользу другого участка для обеспечения возможности нормального пользования последним. Собственник служащего участка обязан "терпеть со стороны собственника господствующего участка некоторые действия… или воздерживаться самому от осуществления некоторых правомочий собственника" (ст. 730 ШГК). Прекращаются предиальные сервитуты гибелью господствующего или служащего участка, исключением записи из реестра, при утрате практической необходимости в таком сервитуте.

Узуфруктом считается личный сервитут, устанавливаемый для полного извлечения полезных свойств объекта, включая присвоение полученных плодов и доходов. По содержанию, как отмечалось выше, выдача концессии на разработку полезных ископаемых имеет сходную с таким сервитутом природу. Однако формальные основания (регистрация) мешают прямо отнести концессию к категории сервитутов.

Узуфрукт должен осуществляться добросовестно, законно и в соответствии с природой объекта. В противном случае собственник вправе потребовать предоставить обеспечение.

В исключение из общего правила о территориальной сфере права собственности на земельный участок, иные, чем собственник участка, лица могут приобрести право собственности в отношении сооружений как на поверхности, так и ниже уровня земельного участка путем учреждения особого личного сервитута — суперфиция. Хотя это и личный сервитут, он передаваем (в т.ч. по наследству), если иное не оговорено собственником участка. По истечении срока суперфиция собственник участка приобретает, за "справедливое" вознаграждение, право собственности на постройки. Максимальный срок, в течение которого действует суперфиций, — 100 лет. Однако он может быть продлен на равный срок.

Все рассмотренные выше сервитуты носят частно-правовой характер, поскольку в швейцарском праве термин "сервитут" носит лишь такое, узкое, значение. Публично-правовые ограничения возможны лишь в виде т.н. законных ограничений права собственности на землю, которые рассматривались выше. Но случаями лишь публичных такие законные ограничения, как отмечалось, не исчерпываются (они могут быть установлены и в частном интересе).

В русле уже отмечавшейся тенденции к компромиссам и справедливому учету конкурирующих прав разных лиц, ШГК устанавливает в ст. 737 общее правило о пределе при осуществлении сервитутов. Они должны осуществляться способом, "как можно менее ущемляющим собственника".

Ту же цель преследует разработанная система вещных исков, используемых как особые средства правовой защиты вещных прав (и собственника, и от собственника). В распоряжении обладателя вещных прав — право на:

а) виндикационный иск (ч.2 ст.641 ШГК);
б) негаторный иск, направленный против всякой правовой помехи в осуществлении права собственности, вне связи с лишением владения (там же);
это вещные иски, на которые не распространяется исковая давность.
в) предусмотрен также (ст. 679) иск о прекращении нарушений и восстановлении первоначального положения, направленный против собственника недвижимости. Право на предъявление такого иска (с соблюдением, на этот раз, 10-летнего срока исковой давности) предоставлено всякому третьему лиц, права которого оказываются нарушенными из-за злоупотребления собственником недвижимости своим правом.

При этом на основании этого вида иска защита осуществляется не только от нарушений, но и от угрозы нарушений. Само же нарушение понимается судами широко и распространяется не только на причинение помех (ограничение доступа воздуха или света и т.п.), но и на создание чисто коммерческих неудобств (затруднение свободного доступа для клиентуры). Решающим соображением при разрешении спора становится взвешенность интересов истца и ответчика. Этот иск дает также возможность взыскать на его основании убытки. Кроме того, то обстоятельство, что санкции применяются и при отсутствии вины ответчика, свидетельствует о серьезном характере этого средства правовой защиты.

В качестве оснований и форм ответственности за ущерб, связанный с объектами недвижимости, швейцарским правом выделяются следующие.

Статьей 679 ШГК предусмотрена ответственность собственника за ущерб или угрозу причинения ущерба вследствие превышения права собственности. Положения этой статьи существуют в швейцарском праве наряду с установлением в ст. 684 общего запрета на злоупотребление своим правом и влекут за собой возможность требовать:

а) восстановления нарушенного положения;
б) принятия мер по устранению угрозы ущерба;
наряду с
в) возмещением причиненных убытков.

Значимым элементом правового режима земельных участков являются и предусмотренные в законодательстве пределы обременения отдельных категорий земель залогом недвижимости, а в отдельных случаях — и запрет на такое обременение.

Под такой ограничительный режим залогового обременения подпадают следующие участки. Согласно положениям Федерального закона 1940 г. о снятии обременения с сельскохозяйственных угодий и Ордонанса Федерального Совета Швейцарской Конфедерации 1945 г. о мерах по предотвращению обременения сельскохозяйственной недвижимости сверх ее действительной стоимости, сельскохозяйственные угодья (к которым относят недвижимость исключительно сельскохозяйственного назначения), в отношении которых законодательно предусмотрена официальная оценка, не могут свободно обременяться сверх определенной таким образом стоимости.

Максимальный "потолок" обременения залогом на основании закладной по ренте на недвижимость (одна из разновидностей ипотеки в Швейцарии) того недвижимого имущества, которое может стать объектом такого залога, — недвижимости, находящейся в сельской местности, и земель под застройку — установлен непосредственно в ШГК. Он составляет: 3\4 стоимости, определяемой в соответствии с Законом 1940 г. (в отношении сельскохозяйственных угодий), 2\3 оценки рентабельности земли плюс 1\2 стоимости зданий (в отношении недвижимости, расположенной в сельской местности), 3\5 среднеарифметической величины от стоимости земельного участка и зданий (в отношении городской недвижимости).

Если ипотека недвижимости выступает в виде залога на основании ипотечной закладной, кантональным законодательством может быть предусмотрена обязательная или факультативная оценка объекта залога и может быть запрещено превышать оценочную стоимость при обременении указанным залогом. Более того, может быть установлен прямой запрет на обременение залогом недвижимости "общенационального назначения" (прежде всего — природных объектов).

Применительно к земельным участкам выделяется еще одна особенность регулирования залоговых отношений. Швейцарское право ограничивает круг объектов недвижимости, в отношении которых может быть установлен залог на основании закладной по ренте на недвижимость, землями под застройку, расположенными в сельской местности объектами недвижимости, а также зданиями, предназначенными для проживания. Соответственно, лишь на эти случаи могут быть распространены: льготный режим уступки прав залогового кредитора ( поскольку право последнего выражено в особом сертификате, признаваемом ценной бумагой); право выкупа закладной собственником обремененного имущества; строго установленный (см. выше) предел обременения.

Договорные отношения по поводу земли характеризуются некоторыми законодательно предусмотренными компромиссами.

В первую очередь, это касается возможности для обеих сторон требовать пропорционального изменения арендной платы на следующий год аренды по причине изменения рентабельности участка в ту или иную сторону (вследствие природных явлений, перемен площади участка, строительства новых сооружений, проведения мелиоративных работ и т.д.).

Кроме того, арендатор вправе потребовать установить пропорциональную скидку с арендной платы в случае неурожая (ст.287 ШОЗ), а именно если обычный доход от арендуемого участка претерпел большое уменьшение вследствие чрезвычайных обстоятельств, в частности (но не сводясь лишь к этому), вследствие действия сил природы. В практике и доктрине это положение толкуется несколько рестриктивно и распространяется на аренду участков в целях осуществления сельскохозяйственных работ, скотоводства, но не лесоводства, охоты, добывания льда, садоводства и пр.

В целом такое правило, наряду с отказом в отношении найма земель для извлечения плодов и доходов от действия права следования (т.е. установлением правила "купля-продажа ломает аренду"), свидетельствует об акцентировании интересов землевладельцев в праве Швейцарии.

Не затрагивая социальных аспектов, отметим, что урегулированные ШОЗ арендные отношения по поводу земли дают примеры иных специальных правил, разработанных с учетом характера такого природного объекта.

Так, особое правило установлено на случай реализации сторонами принадлежащего им права на односторонний отказ от договора. При аренде сельскохозяйственных участков отказ может последовать только в обычные для данной местности осенние или весенние сроки (тогда как при всех других видах аренды — в любое время, при условии предупреждения) — ст. 17 Закона об аренде сельскохозяйственных земель. Далее, в числе иных случаев прекращения договора статья 20 Закона называет объединение земельных участков.

В праве Швейцарии, с нашей точки зрения, достаточно явственно и последовательно производится отграничение публичных полномочий государства в отношении недвижимости от полномочий государства как собственника.

Это обстоятельство должно привлечь особое внимание российского законодателя, учитывая отсутствие подобной четкости в этом отношении в российском праве. Происходит это отграничение в швейцарском праве непривычным для российской правовой традиции путем.

Так, основанием для выявления указанных различий в российском гражданском праве служат положения п.1 ст.124 Гражданского кодекса РФ (устанавливающего общий принцип участия публичных структур в гражданско-правовых отношениях на равных началах с иными субъектами) и положения специальных правовых актов комплексного содержания, охватывающих максимально возможный круг вопросов правового режима отдельных природных объектов. В частности, Земельный кодекс РФ от 28 сентября 2001 г. в п.1 ст.9 содержит перечисление публично-правовых функций Федерации (а в п.1 ст.10, соответственно, ее субъектов). В п.2 ст.9 этого кодекса закреплено общее указание о том, что РФ осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности (аналогичное правило в отношении субъектов Федерации и их правомочий включено в п.2 ст.10).

В швейцарском же праве участие государства в частно-правовых отношениях, связанных с недвижимостью, подчиняется следующей схеме. Нахождение какого-либо объекта в сфере публичной собственности влечет за собой не распределение объектов между различными публичными собственниками, а разделение отдельных правомочий единой публичной собственности между Конфедерацией и кантонами. Далее же пользование данным объектом публичной собственности частными лицами возможно в одной из трех форм:

При этом в швейцарской правовой доктрине концессию сравнивают с предоставлением ограниченного вещного права в отношении объекта из "публичной сферы". Выдача концессии может быть подчинена особым условиям или необходимости выплатить вознаграждение, что относится на усмотрение кантонального законодательства и судебной практики (в связи с чем регулирование выдачи концессий носит практически индивидуальный характер).

Как представляется, последствия применения описанной выше схемы достаточно предсказуемы при всей ее гибкости. Это качество стало бы приемлемым для российского права, если бы данная схема не основывалась на судебной практике, которая в России источником права не признается.

Согласованность механизма государственного контроля за землепользованием и пользованием иными природными объектами в Швейцарии, а именно: а) организационный ее аспект (отсутствие ведомственной разобщенности) и б) единые правовые конструкции (рассмотренные выше сервитуты и т.н. законодательные ограничения права собственности, исключения из принципа свободы оборота), безусловно, заслуживает внимания российского законодателя.

Такой подход позволил, в частности, максимально упорядочить оборот сельскохозяйственных земель в Швейцарии. Для этого здесь не пошли по пути тщательного зонирования, избрав иной путь — выделение особой категории земель (земель сельскохозяйственного назначения) и разработки специальных мер, призванных ограничить частую передачу их из рук в руки. (Отметим, что аналогичный режим устанавливается и в отношении лесных насаждений, обслуживающих сельскохозяйственные земли.)

Зонирование как таковое в Швейцарии существует, но оно служит не установлению специального режима в отношении каждой категории земель (правил включения в имущественный оборот, разрешенного использования в соответствии с отнесением к конкретной категории и т.п., как это происходит в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ), а иным целям: 1) поощрению (в форме субсидирования и пр.) частных лиц, занимающихся сельскохозяйственной деятельностью (в т.ч. в особых природных условиях) и 2) охране природы и ландшафта (о чем будет сказано подробнее в следующем разделе).

Охрана природы

Система природоохранительного законодательства Швейцарии включает в себя значительное число специальных актов, принятых на федеральном уровне. В этих актах регулируется охрана и использование отдельных объектов природной среды ( Закон 1966 г. об охране природы и ландшафта , Ордонанс 1992 г. об охране леса, Закон 1991 г. об охране вод, Ордонанс 1986 г. об охране почвы от загрязнения, Ордонанс 1981 г. о сохранении видов флоры и фауны и др.) или разрешаются проблемы размещения жилищно-бытовых и производственных объектов с учетом экологических требований (Закон 1979 г. об использовании территорий и др.).

Основные же принципы сохранения экологического баланса и требования природоохранительного характера закреплены в комплексном акте — Законе 1983 г. об охране окружающей среды.

Оценивая швейцарское законодательство об охране природы в целом, следует отметить высокую степень взаимодействия федеральных и кантональных органов государственного управления и разнообразие предусмотренных правовых средств, что, с нашей точки зрения, представляет особый интерес для российского права и заслуживает учета российским законодателем.

В частности, это происходит при предоставлении федеральных субсидий с целью охраны природы и ландшафта и соблюдения экологического баланса. Заявления с просьбой предоставить субсидии направляются непосредственно кантональным органам управления, которые передают заявления органам федерального уровня, сопроводив своими комментариями, предложениями и необходимой документацией. Частный случай подобной системы представляют собой финансовое субсидирование и инвестиционное кредитование (в т.ч. долгосрочное — на срок до 20 лет) при осуществлении охраны и восстановления лесов. Первое осуществляется Конфедерацией; второе возможно в двух вариантах — предоставление инвестиционных кредитов Конфедерацией кантонам либо предоставление таких кредитов непосредственно кантонами.

Другие примеры сбалансированного взаимодействия связаны с рассматриваемыми ниже разработками планов использования территории и осуществлением иных мероприятий в рамках охраны окружающей среды.

В соответствии со ст. 2 — 3 Закона об охране природы и ландшафта, при осуществлении Конфедерацией своих функций ( в частности, при разработке проектов и выдаче разрешений ) все федеральные органы, службы, учреждения и организации обязаны неукоснительно следить за соблюдением принципа сохранения характерных особенностей пейзажа, местности, природных и исторических объектов в нетронутом виде, если этого требует "общий интерес".

Последний представляет собой широкое по содержанию и абстрактно сформулированное понятие, толкование и конкретизация которого отнесены на усмотрение судебных органов.

Конкретизации этого понятия помогают и некоторые ориентиры, закрепленные непосредственно в правовых актах. Ориентиры при этом носят не обобщенный, а индивидуальный характер, поскольку они устанавливаются посредством составления государственных реестров объектов общенационального, регионального и местного значения (приложение к Ордонансу Федерального Совета Швейцарской Конфедерации 1991 г. об охране природы и ландшафта и приложение к Ордонансу Федерального Совета 1977 г. о федеральном реестре ландшафтов и иных природных объектов и памятников). В этих реестрах перечисляются отдельные объекты и уточняются меры, которые необходимо принять по охране каждого из них.

В случае умышленного причинения крупного ущерба охраняемому объекту или его уничтожения нарушитель (которым считается всякое лицо, действовавшее без разрешения государственного органа и в противоречии с нормами закона и предписаниями этого органа) наказывается лишением свободы на срок до одного года или штрафом в размере до 100 тыс. швейцарских франков. То же нарушение, совершенное без умысла, влечет за собой обязанность уплатить штраф в размере до 40 тыс. швейцарских франков.

Параллельно при всяком использовании территории Конфедерация, кантоны и коммуны координируют свои действия и следят за тем, чтобы такое использование "отвечало гармоничному развитию всей страны" (ст. 1 Закона об использовании территории 1979 г.). Это условие частично и неисчерпывающе расшифровывается в том же положении как соответствие таким целям, как "охрана естественных основ жизни — земли, воздуха, воды, леса и ландшафта" или сохранение "достаточных источников обеспечения страны ресурсами.

С этой целью предусмотрена разработка на кантональном уровне, гармонизация между кантонами и утверждение на уровне Конфедерации планов развития территории с выделением особых ее частей — зон сельскохозяйственного назначения, зон "особой ценности и природной красоты" и зон, требующих принятия срочных мер по охране. После утверждения такие планы приобретают обязательную силу.

В отношении дикой флоры и фауны устанавливаются:

Закон об охране окружающей среды 1983 г. устанавливает общий принцип ограничения размера вредного воздействия на окружающую среду путем установления предельно допустимых норм, а также предусматривает принятие срочных мер по снижению такого воздействия. Основная часть нормативов в отношении ограничения вредного воздействия на природную среду утверждается Федеральным Советом Швейцарской Конфедерации.

В отношении вредных веществ устанавливается общий принцип использования "таким способом, чтобы ни они сами, ни производные от них вещества и отходы не были способны угрожать человеку или окружающей его среде" (ст.28 Закона 1983 г.). Этот принцип уточняется: а) для тех веществ, введение которых в коммерческий оборот повлекло обязанность лица, вводящего в оборот, указать способ их использования — путем указания на необходимость соблюдать такие предписания о способе использования; б) для второй группы веществ — путем оговорки о возможности установления особых правил на этот счет Федеральным Советом. Первый случай охватывает те вещества, возможность вредного влияния которых "можно предположить". Второй случай может охватывать практически любую категорию объектов, поскольку усмотрение Федерального Совета в этом отношении не ограничено.

Кроме того, в Законе 1983 г. предписывается принятие мер по обезвреживанию отходов ( конкретизированных в правительственном ордонансе 1990 г. об обезвреживании и утилизации отходов).

В ст. 30 Закона 1983 г. сформулировано общее правило об обязанности держателя отходов нейтрализовать и уничтожать их, если того требует федеральное или кантональное законодательство. На федеральном уровне регулирование сводится более к локализации и изоляции вредных отходов, чем к их уничтожению, при этом отходы четко подразделяются на две категории: бытовые (или "городские") и т.н. специальные, к которым относятся вещества и предметы, не просто загрязняющие, но и заражающие окружающую среду. Соответственно к ним применяется более жесткий режим изоляции (включая требования не смешивать с иными отходами) и обезвреживания. Конкретная процедура уничтожения предусматривается лишь на кантональном уровне.

Интересы национальной обороны могут повлечь за собой необходимость отступления от требований Закона 1983 г., что, как исключение из правил, не будет рассматриваться как нарушение его положений. Однако в этом случае необходимо принятие Федеральным Советом Швейцарской Конфедерации специального решения на этот счет.

За нарушение норм Закона 1983 г. установлена ответственность в виде лишения свободы или уплаты штрафа.

В иных актах о соблюдении экологического баланса предельные нормы дифференцируются в зависимости от вида вредных веществ или иных вредных воздействий и от видов природных объектов, которым может быть причинен ущерб. Там же детализируются способы оповещения и этикетирования.

Наряду с выполнением природоохранных функций органами государственной власти, в Швейцарии действуют специальные органы, в компетенцию которых входит охрана окружающей среды.

Во-первых, это Федеральное бюро по охране окружающей среды, леса и ландшафта (действующее в сотрудничестве с Федеральным бюро культуры). Это консультативный орган, роль которого достаточно велика при принятии органами государственного управления решений о срочных мерах по охране и предоставлении субсидий.

Во-вторых, это Федеральная комиссия по охране природы и ландшафта, чья экспертиза оказывается решающей при определении допустимости влияния на природные объекты в ходе использования территории.

Кроме того, действуют соответствующие специальные органы кантонального уровня.

В целом выполняемые специализированными органами функции ограничиваются консультативными и экспертными.

Что касается кантональных и федеральных органов общей компетенции, в сферу которой включено выполнение и природоохранных функций, то в основном принципы разграничения их компетенции в сфере охраны окружающей среды были очерчены выше. Как итог, общий смысл разграничения таков:

Контроль за применением природоохранного законодательства осуществляют органы государственного управления (в соответствии с очерченными принципами разграничения компетенции).

В заключение (помимо оговоренных непосредственно в тексте обзора в качестве желательных для заимствования в российском праве) можно отметить такую особенность регулирования недвижимости в швейцарском праве, как высокая степень концентрации норм о недвижимости в едином кодифицированном акте — Швейцарском гражданском кодексе. Подобный подход дал бы возможность в полной мере следовать тенденции российского законодателя к максимальному достижению унификации правового регулирования и устранению противоречий между нормативными актами. В настоящее время комплексные нормы, составляющие столь четкую основу для сочетания интересов собственника недвижимости и законных интересов иных лиц, в гл.17 ГК РФ отсутствуют.

Контактный телефон:
7 (095)434-94-41 (раб.)
Каминская Елена Ивановна

Copyright © 1994-2016 ООО "К-Пресс"